Vilka rättigheter har jag som lokalhyresgäst om fastighetsägaren säljaren fastigheten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Allmänna hållpunkter
Inledningsvis ska framhållas att det i grunden står fastighetsägaren, liksom alla andra som förfogar över (och äger) viss egendom, fritt att sälja fastigheten. Att hyresavtalet ger ditt bolag som hyresgäst rätt till förhandling efter 24 månader avseende möjligheten till ett eventuellt förvärv fråntar inte fastighetsägaren dennes rätt att kunna avyttra. Såvitt jag kan bedöma går det alltså inte att förhindra en kommande försäljning om inte avtalet möjligtvis skulle vara behäftat med ett uttryckligt överlåtelseförbud, vilket dock förefaller högst osannolikt. Det bör också noteras att hyresavtalet, i vart fall utifrån din ärendebeskrivning, endast verkar ge bolaget rätt till en förhandling, inte till ett faktiskt köp. Om så hade varit fall hade avtalet ändå varit ogiltigt eftersom fastighetsrättsliga optionsavtal inte är bindande för parterna, vilket förklaras av de formkrav som gäller vid köp av fast egendom, se 4 kap. 1 § JB.
Vad gäller vid en överlåtelse?
I 7 kap. 11 § 1 st. JB återfinns huvudregeln vari det sägs att överlåts fastighet, som besväras av nyttjanderätt (exempelvis en hyra) eller servitut, åligger det överlåtaren (i det här fallet din hyresvärd) i förhållande till rättighetshavaren (din bolag) att vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om ej inskrivning av rättigheten är beviljad (här åsyftas inskrivning i fastighetsregistret, vilket förs av den statliga lantmäterimyndigheten, Lantmäteriet). Sådant förbehåll medför att upplåtelsen gäller mot den till vilken fastigheten överlåts. Det är således upp till säljaren, dvs. fastighetsägaren, att göra förbehåll om att en (din) rättighet (ditt hyresavtal) finns upplåten i (på) fastigheten.
Emellertid finns undantag från den nyss nämnda huvudregeln och i 7 kap. 13 § 1 st. JB anges att även om förbehåll ej skett, gäller upplåtelse som avser arrende eller hyra mot ny ägare av fastigheten, om upplåtelsen skett genom skriftligt avtal och tillträde ägt rum före överlåtelsen. Tillträdet har ju redan skett, men om det föreligger ett skriftligt avtal är egentligen för mig ovisst. Hyresavtal är nämligen formlösa avtal, vilket innebär att de faktiskt kan ingås både muntligt och/eller konkludent (underförstått eller genom parternas ageranden). Brukligt är dock att lokalhyresavtal manifesteras i skrift och under förutsättning att så är fallet även här kommer du att kunna åberopa nu gällande hyresavtal mot en ny fastighetsägare. Och om jag inte misstolkar din ärendebeskrivning helt misstänker jag ändå att det finns ett skriftligt hyresavtal.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis har jag svårt att se att du, eller rättare sagt formellt ditt bolag, skulle kunna förhindra en försäljning då förhandlingsklausulen i hyresavtalet knappast kan trumfa äganderätten, vilken fastighetsägaren besitter. Däremot och som svar på din faktiska (och enda) fråga kan som sagt sägas att du äger rätt att åberopa bolagets nuvarande hyresavtal gentemot en ny fastighetsägare.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
