Vilka rättigheter har jag som hyresgäst när hyresvärden kräver borgensmannaskap för att ett hyresavtal ska ingås?
Det är en liten ideell förening som hyr en lokal.
Vår hyresvärd vill nu att vi ska skriva under ett nytt kontrakt än det vi haft innan och tillsammans med denna uppdatering av kontraktet kräver de även att vi skriver under som borgensmän då de bestämt sig för att inte längre "lita på ideella föreningar". Vi behöver hjälp att navigera i detta för att till fullo förstå vad det betyder att vara borgensman. Vi skulle även behöva någon typ av rådgivning för att veta vad vi har för rättigheter som hyresgäster. Vart kan man vända sig?
Är detta något som ni kan hjälpa oss med?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer besvara alla dina frågor löpande med underrubriker så att du enkelt kan se vilken fråga som besvaras. I slutet kommer jag presentera min slutgiltiga bedömning utefter allt jag skrivit här nedan samt den information du redan presenterat för mig i din fråga.
Vad är en borgensman?
En borgensman är en person som får bära ansvaret för att gäldenären [den ideella föreningen] inte kan uppfylla sina förpliktelser gentemot borgenären [hyresvärden], exempelvis betala hyran. Detta innebär att borgenären [hyresvärden] kan begära betalning för hyran från borgensmannen istället när gäldenären inte kan betala.
Det finns olika typer av borgensformer varav de vanligaste är enkel borgen och proprieborgen.
Enkel borgen innebär att du som borgensman går in och betalar av gäldenärens skuld när denne inte kan betala [10 kap. 8 § handelsbalken]. Proprieborgen innebär att borgenären [hyresvärden] kan begära betalt från antingen dig eller gäldenären direkt när gäldenären har en skuld till denne även om det inte visats att gäldenären inte kan betala. Man brukar säga att en proprieborgen innebär att man ansvarar för gäldenärens skuld "såsom för egen skuld" [10 kap. 9 § handelsbalken].
Vilka risker finns det med att vara borgensman?
Innan man blir borgensman måste man tänka på att man måste betala om gäldenären inte kan även om man själv just då befinner sig i en ekonomisk kris. I värsta fall kan borgenären utmäta din egendom för att kunna få betalt för gäldenärens skulder. Dessutom innebär ett borgensåtagande också att du själv får svårare att låna eftersom långivare tar in borgensåtagandet i sin bedömning om kreditvärdighet, då det finns en risk att du kanske måste betala gäldenärens skulder.
Vilka rättigheter har ni?
Som jag förstår det vill ni veta vilka rättigheter ni har som hyresgäst när en hyresvärd tar med borgensåtagande som en förutsättning för fortsatt hyresförhållande. De flesta rättigheterna för en hyresgäst räknas upp i 12 kap. jordabalken som även går under namnet "hyreslagen". Däri finns b.la. rättigheter om att ett avtal inte får stå i strid med hyreslagens bestämmelser, att hyresgästen har rätt att få ersättning om lägenheten inte är i det skick som hyresgästen fått information om samt att hyresgästen får ersättning för den tid hen inte kan bruka lägenheten om den dåvarande hyresgästen inte flyttat ut i tid. Som du märker rör inte hyresgästens rättigheter något om själva avtalsvillkors giltighet. Där får du istället kolla i 36 § avtalslagen som reglerar oskäliga avtalsvillkor. I bestämmelsen står det att avtalsvillkor får jämkas [sättas ned] eller lämnas utan avseende[förbigås], om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. I bestämmelsen tar man särskild hänsyn till om en av parterna är en svagare part som exempelvis en konsument. En ideell förening betraktas oftast inte som en svagare part eftersom en ideell förening generellt består av fler människor som har möjlighet att ha koll på läget, jämfört med en ensam konsument. Dock är det en bedömning som görs från fall till fall.
I förarbeten till 36 § avtalslagen har man b.la. sagt att ett avtalsvillkor kan ses som oskäligt om det enbart är den ena parten som har ensam beslutanderätt i en viss fråga utan att motparten kompenserats tillräckligt i andra avseenden. I ditt fall skulle det kunna vara just det absoluta kravet på borgensåtagandet som är något som hyresvärden ensam bestämt om. Det kan givetvis diskuteras att du fått tillräcklig kompensation eftersom ni får förmånen att hyra om ni följer villkoret. Som du märker är det en argumentationsfråga och jag kan inte säga vad som är rätt eller fel, utan du bör diskutera med hyresvärden om villkoret. Om detta inte skulle gå skulle du alltid kunna ta saken till rätten, men kom ihåg att en rättegångsprocess är kostsam och att det alternativet endast bör tas till när inga andra alternativ finns.
Om vi kort också kollar på vilka skyldigheter du har är det b.la. en skyldighet att vårda lokalen och ställa ny säkerhet om borgensåtagandet försämras av någon anledning. En försämring skulle kunna vara att borgensmannen hamnar i en ekonomisk kris och därför inte kommer kunna betala i hyresgästens ställe om denne inte kan betala [12 kap. 28 § jordabalken].
Vem kan ni kontakta?
Som jag förstår det vill hyresvärden säga upp detta avtalet och skriva ett nytt där ett borgensåtagande är en förutsättning för att ni ska fortsätta ha ett hyresförhållande. Om du vill har du två månader på dig att begära om medling hos hyresnämnden. Där kan du och hyresvärden komma överens om en lösning som ni kanske båda är nöjda med [12 kap. 58 § jordabalken]. Du kan exempelvis anföra att du tycker att det nya avtalsvillkoret om direkt krav på borgensmannaskap är ett oskäligt villkor som bör jämkas enligt 36 § avtalslagen. En lösning kan vara att borgensmannaskap inte ska vara en förutsättning för att fortsatta ha ett hyresförhållande utan att det istället kan uppställas ett generellt krav på att ni ska ställa säkerhet av något slag, som exempelvis pantsättning av viss egendom. Om du då inte betalar hyran någon månad har hyresvärden rätt att få denna egendomen.
Min slutgiltiga bedömning
Utefter vad du skrivit och utefter den information jag presenterat för dig gör jag följande bedömning: Ett borgensåtagande är en väldigt ingripande åtgärd i en människas liv. Att borgensåtagande sätts som en absolut förutsättning för ett fortsatt hyresförhållande kan ses som ett oskäligt villkor enligt 36 § avtalslagen, men det kan inte sägas med säkerhet. Jag råder dig därför att prata med din hyresvärd om villkoret om du inte redan gjort detta, och försöka komma fram till en mindre ingripande åtgärd. Antingen kan ni träffas informellt eller så kan ni kontakta hyresnämnden för att påbörja en medling. I värsta fall kan du väcka talan i domstol för att få villkoret ogiltigförklarat eller jämkat, men eftersom en rättegångsprocess är väldigt kostsam samt att jag inte vet exakt alla omständigheter i ditt fall skulle jag råda dig att inte gå till domstol.
Hoppas du fick svar på dina frågor. Hör gärna av dig om du undrar något mer!
Med vänliga hälsningar,
