Vilka rättigheter har hyresgäst om lägenheten inte är inflyttningsbar vid tillträdesdagen?
Hej! Jag fick en lägenhet av ett bostadsbolag. Vi skrev på kontrakt och inflyttningen skulle ske 1 april därför jag sagt upp min lägenhet och någon annan tog över våran gamla lägenhet. Men mitt i mars de meddelade mig att på grund av vattenskada kan vi inte flytta in enligt kontrakten och de flyttade fram inflyttnings datum till den 1 maj. Tack vare nya hyresgästen fick vi stanna kvar i gamla lägenheten en månad till och bodde vi som andrahandskontrakt.
under April månaden fick vi nytt kontrakt med inflyttningsdatum den första maj. Vi skrev under kontrakten igen och allt var klart även jag kontaktade de flera gånger för att bli säker att det blir inget problem och de försäkrade att lägenheten blir klar till 1 maj. Men Idag den 26 april fick jag ett meddelande om att renoveringen är inte klar än och de vill att vi flyttar in den 1 juni istället för den 1 maj.
Det går inte nu att bo kvar i den gamla lägenheten eftersom det är någon annans lägenhet nu och det går inte även flytta till nya lägenheten. Vilka juridiska alternativ har jag nu?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Lägenheten ska vara i fullt brukbart skick vid tillträdesdagen
Rättigheter och skyldigheter vid hyra av lägenhet regleras i 12 kapitlet jordabalken (JB). Utgångspunkten är att lägenheten ska vara i fullt brukbart skick för dess ändamål vid tillträdesdagen (12 kap. 9 § JB).
Förstörelse av lägenhet
Om lägenheten före tillträdet blir så pass förstörd att den inte kan användas för sitt ändamål så upphör hyresavtalet att gälla (12 kap. 10 § JB). Att lägenheten förstörts avser först och främst skador vid bränder, men kan även omfatta andra former av förstörelse. I denna situation kan du dock vara berättigad ersättning för skador du lider på grund av att lägenheten.
Inget tyder på att vattenskadan skulle vara så pass omfattande att lägenheten kan anses förstörd och det framgår ej heller att din hyresvärd gjort gällande att hyresavtalet skulle ha förfallit.
Ringare skador
Om det företillträdesdagen uppkommer ringare skada som försätter lägenheten i ett sämre skick än att vara fullbruk för sitt ändamål så medges du som hyrestagare olika rättigheter (12 kap. 11 §). Till att börja med har du rätt att själva avhjälpa skadan på hyresvärdens bekostnad. Om hyresvärden inte avhjälper skadan utan dröjsmål har du rätt att säga upp hyresavtalet om skadan är av väsentlig betydelse. Du kan även vända dig till hyresnämnden som kan ålägga din hyresvärd att åtgärda felet. I ditt fall är sannolikt de två återstående rättigheterna av större intresse. Till att börja med har du rätt att kräva att hyran sätts ned i skälig omfattning. Om du inte kan bo i lägenheten bör hela hyreskostnaden sättas ned.
Vidare så kan du även ha rätt till skadestånd för de skador du lider på grund av skadan på lägenheten om hyresvärden kan anses ha varit försumlig (12 kap. 11 § 4 punkten JB). Av förarbeten (proposition 1939:166 s. 69) framgår att hyresvärden ska anses vara försumlig om denne ingår hyresavtalet kände till skadan, eller senare får kännedom om skadan, och inte vidtar nödvändiga åtgärder för att avhjälpa skadan. Hyresvärden är även att anse som försumlig om denne inte kände till skadan vid avtalet men borde ha upptäckt och avhjälpt skadan före tillträdesdagen, såvida det inte förelegat andra hinder att kunna avhjälpa skadan. Slutligen anses även hyresvärden försumlig om denne har orsakat skadan. För att ha rätt till skadestånd måste du först och främst kunna visa att lägenheten är i bristfälligt skick och vilka skador du har lidit till följd av det. Om du kan visa detta så måste hyresvärden kunna visa att han inte ska anses vara försumlig för att undgå skadeståndsansvar, i annat fall har du rätt till skadestånd.
Sammanfattning
Du har rätt till en lägenhet i fullt brukbart skick vid tillträdesdagen. Såvida lägenheten inte blivit förstörd, vilket inget tyder på i ditt fall, så har du rätt att kräva att hyresvärdes avhjälper skadan. Du har även rätt till skälig nedsättning av hyran, om du inte kan bo i lägenheten så borde hela hyreskostnaden sättas ned. Om hyresvärden kan anses ha varit försumlig kan du ha rätt till skadestånd för de skador du lidit på grund av lägenhetens skick inte varit ändamålsenligt. Det skulle exempelvis kunna omfatta att du tvingas till utgifter för annan bostad och övriga kostnader som uppstår till följd av att du inte kan flytta in.
Om du är i behov av ytterligare hjälp rekommenderar jag att du bokar tid med en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Hoppas du har funnit mitt svar behjälpligt och lycka till!
Med vänlig hälsning
