Vilka rättigheter har en köpare av fastighet när en prisuppgift i objektsbeskrivningen visar sig vara fel?

2021-03-18 i Avtal
FRÅGA
Hej! Jag har köpt ett friköpt radhus. I objektbeskrivningen angavs avgift för gemensamhetsanläggningen till 2400 kr per år. Nu har jag flyttat in och det visar sig att avgiften instället är 20400 kr per år. Detta är alltså en ökad månadskostnad med 1500 kr i mån. Vad har jag för rättigheter? Jag är ensamstående så denna kostnad har stor påverkan på min ekonomi. Jag anser även att det påverkar det bud jag lagt på huset.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag tolkar din fråga som att du undrar vilka rättigheter du har när objektsbeskrivningen anger en kostnad som inte stämmer överens med den verkliga kostnaden.

Vilka rättigheter har en köpare när köparen fått felaktiga uppgifter om fastigheten?

Eftersom du har köpt ett friköpt radhus äger du hela fastigheten, det vill säga marken, huset står på. Reglerna om köp av fastighet finns i jordabalken (JB). I 4:e kapitlet i JB finns regler om dina rättigheter som köpare.

Du som köpare har rätt att göra avdrag från köpeskillingen eller häva köpet enligt 4 kap 19 § JB:

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, ellerom fastigheten avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta.

Regeln gäller inte bara fysiska avvikelser utan avvikelser (i alla avseenden) från vad som följer av avtalet.

Hävning får bara ske om felet är väsentligt, det framkommer i 4 kap. 19 § JB som hänvisar till 4 kap. 12 § JB. Det finns också en undersökningsplikt för köparen och du kan inte göra gällande sådana fel eller avvikelser som du själv borde ha upptäckt.

Köparens undersökningsplikt

I 4 kap. 19 § andra stycket JB så står det att du som köpare inte får göra gällande en avvikelse som du borde ha upptäckt på grund av de omständigheter som fanns vid köpet. Om den "riktiga" kostnaden har framkommit i köpeavtalet eller avtalats muntligen kan säljaren hävda att det är ett fel som du som köpare borde ha upptäckt. I ditt fall står det en viss kostnad i objektsbeskrivningen som du ska kunna lita på stämmer. Om det inte har funnits några andra prisuppgifter i själva köpeavtalet eller muntligen borde det innebära att du som köpare kan göra gällande att fastigheten avviker från vad som följer av avtalet eller vad du annars kunnat förutsätta eftersom uppgiften inte stämmer.

Du som köpare måste höra av dig

För att få göra gällande att det föreligger en avvikelse enligt 4 kap. 19 § JB måste du som köpare lämna ett meddelande om detta till säljaren enligt 4 kap. 19 § a JB. Det måste du göra inom en rimlig tid och det är en typ av reklamation. Det finns inget formkrav för reklamationen men den borde göras skriftligen för att du ska kunna visa att du har reklamerat. Du som köpare måste reklamera i rätt tid och kan därför inte vänta för länge. Vad som är rätt tid beror på omständigheterna. Om du väntar för länge förlorar du din rätt att göra gällande att det föreligger en avvikelse från avtalet.

Mäklarens ansvar

I fastighetsmäklarlagen (FML) står det i 18 § att det är mäklaren som ska ge en tilltänkt köpare en objektsbeskrivning som ska innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Det är mäklarens ansvar att kontrollera uppgifter om gemensamhetsanläggningar enligt 17§. Om det visar sig att mäklaren inte har gjort vad hen ska kan mäklaren behöva ersätta den skada som drabbat dig som köpare enligt 25 § FML. Om du som köpare vill kräva ersättning (skadestånd) måste du meddela fastighetsmäklaren om det inom en rimlig tid enligt 26 § FML. Även säljaren kan kräva skadestånd från en mäklare.

Sammanfattning

Dina rättigheter som köpare är att du har rätt till avdrag av köpeskillingen om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den avviker från vad du som köpare med fog hade kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § JB). För att få ha rätt att göra gällande att det föreligger ett fel måste du lämna ett meddelande om detta till säljaren (reklamation, 4 kap. 19 § a JB). Du kan även ha rätt att kräva skadestånd från mäklaren om denne inte lämnat rätt uppgifter i objektsbeskrivningen. Mitt råd till dig är att kontakta säljaren och/eller mäklaren så fort som möjligt för att höra om ni kan komma överens om en lösning!

Hoppas att du fick svar på din fråga!

Med vänliga hälsningar

Maja Kristiansson-Gran
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Avtal (1455)
2021-04-12 Hur ska du utforma en uppsägning av borgensåtagande för bostadshyra?
2021-04-06 Kan man avtala bort giltiga betalningsmedel?
2021-04-03 Måste man säga att man är sambo i sin lånelöfte?
2021-04-03 Vilka åtgärder kan vidtas inom ramen för en framtidsfullmakt?

Alla besvarade frågor (91250)