Vilka rättigheter har en bostadsrättsförening att bestämma över medlemmarnas balkonger och uteplatser?

Bostadsrättsföreningen tar ut balkongavgift om 49 kr för balkonger och för uteplatser. Balkongavgiften ska väl täcka kostnader för underhåll, regelstyrd besiktning av balkongkonstruktionen?

Såvitt jag har förstått det hela äger föreningen rätt att ta ut avgift för franska fönster och balkongdörrar till uteplatsen som i övrigt enbart består av en trätrall. Trätrallarna varierar enormt i storlek från 2-3 kvm - 15 kvm trots att det inte finns några sakliga skäl till variationerna. Enligt styrelsen är trätrallarna kvar sedan huset var hyresfastighet och det är den enskilde medlemmen som är underhållsansvarig för dessa trätrallar. Uteplatsens gräns går vid trätrallens gräns. Medlemmar med balkong har rätt att hänga balkonglådor på utsidan av balkongen. Medlemmar med uteplats får inte ha ngt utanför trallen. För vissa medlemmar med uteplats bestämmer styrelsen vilka växter som ska planteras, för andra finansieras växter och åter andra verkar ha fått fria händer att inreda med växter, balkonglådor och soffor.

Bostadsrättslagen är inte särskilt tydlig vad gäller balkongavgift. Antar att det utgår från rättsfall praxis. Vilka kostnader får föreningen ta ut avgifter för vad gäller uteplatser? Borde det inte finnas underhållsavtal för uteplatserna? Borde inte medlemmar med uteplats erbjudas samma villkor vad gäller ansvar, underhåll etc? Det är ett fåtal uteplatser ca 7-8 av 100 lägenheter så jag undrar även om bestämmelserna kring minoritetsskydd är tillämpbara.

Lawline svarar

Hej och tack för att du valt att ställa din fråga till Lawline!

Som jag förstår det av din fråga så finns det ett par element som du vill få svar på:

(1) Vad täcker balkongavgiften?

(2) I vilken utsträckning kan bostadsrättsföreningen tillåta och begränsa vad som får finnas på uteplatsen?

(3) Vad omfattar, och hur ser minoritetsskyddet ut?

För att jag ska kunna svara på dina frågor kommer jag först att gå igenom vilka lagar och regler som är tillämpliga i ditt fall för att göra mitt svar mer pedagogiskt.

Vilka lagar och regler gäller för bostadsrätter?

För bostadsrättsföreningar gäller både bostadsrättslagen samt föreningens stadgor och ordningsregler. Bostadsrättslagen är tvingande, men som du har sett så går den inte in och detaljstyr i alla situationer, det är i de lägena som en medlem i en bostadsrättsförening får titta på vad stadgorna och ordningsreglerna i den egna bostadsrättsföreningen säger (2 kap. 1 § och 7 kap. 9 § bostadsrättslagen https://lagen.nu/1991:614).

Stadgorna och ordningsreglerna är som "lagarna" för din bostadsrättsförening, men, är stadgorna i strid med bostadsrättslagen så gäller de inte (t.ex. 2 kap. 2 § bostadsrättslagen https://lagen.nu/1991:614).

(1) Vad täcker balkongavgiften?

Till att börja med ska årsavgiften täcka in bl.a. fastighetsförvaltning och renhållning (7 kap. 14 §), samt avsättning till en reparationsfond (prop. 1971:12) som kan användas till att reparationer som anses nödvändiga.

Bostadsrättsföreningen ska även i sina stadgor ange avgifter för att säkerställa underhållet av föreningens hus, samt hur dessa är framtagna och vad medlemmarna betalar för, det vill säga hur bostadsrättsföreningen ska förvalta pengarna (9 kap. 5 § 7 punkten bostadsrättslagen https://lagen.nu/1991:614).

En balkongavgift som ska betalas av medlemmarna utöver den fastställda årsavgiften brukar täcka bostadsrättsföreningens framtida kostnader för underhåll, reparation och övriga åtgärder föranledda av att det har skett ett balkongbygge (Svea Hovrätt ÖH-8077).

(2) I vilken utsträckning kan bostadsrättsföreningen tillåta och begränsa vad som får finnas på uteplatsen?

Svaret på den här frågan finns i din bostadsrättsförenings stadgor och ordningsregler, i vilken mån bostadsrättsföreningen får styra vilka blommor, och hur man får inreda sin uteplats. Bostadsrättslagen behandlar inte det här och eftersom jag inte har tillgång till varken stadgor eller ordningsregler kan jag inte ge dig så mycket mer hänvisning förutom följande.

En vanlig hållpunkt är dock att föreningens ansvar för underhåll slutar vid bostadsrätten "vägg, golv och tak". Eftersom frågan är huruvida bostadsrättsföreningen kan bestämma vilka blommor du ska ha på din balkong eller uteplats så kan jag hänvisa till vad HSBs jurister har sagt i det här läget. De menar på att balkonglådor ska hänga på insidan av balkongen på grund av säkerhetsskäl, alltså för att de inte ska trilla ner. Vidare vilka blommor som får vara i lådorna, och då tänker jag även på vilka blommor som får ställas på uteplatsen, har inte berörts (HSB http://www.mynewsdesk.com/se/hsb_riksforbund/blog_posts/balkongsaesong-vad-faar-man-goera-paa-balkongen-57879). Jag vill dock poängtera att det är din bostadsrättsförenings stadgor som är tillämpliga på din bostadsrätt, inte de jag hänvisar till här.

(3) Vad omfattar, och hur ser minoritetsskyddet ut?

Minoritetsskyddet i en bostadsrättsförening syftar till att medlemmarna i bostadsrättsföreningen styrelse inte får handla, eller utföra en åtgärd som är till otillbörlig fördel för en medlem och som innebär en nackdel för en annan medlem (6 kap. 13 § ekonomiska föreningslagen https://lagen.nu/1987:667). Sammanfattningsvis betyder det här att alla medlemmarna i föreningen är likställda, det är ingen som är mer värd än någon annan och alla bor där på lika grunder och med samma rättigheter och skyldigheter. Stämman i en bostadsrättsföreningen får inte heller ta beslut som leder en otillbörlig fördel för en medlem (7 kap. 16 § ekonomiska föreningslagen https://lagen.nu/1987:667).

Det här är den teoretiska biten av minoritetsskyddet, det ska poängteras att en så kallad "millimeterrättvisa" är väldigt svårt att uppnå, vilket inte heller har varit syftet med bestämmelsen. Alla medlemmar är likställda om inte stadgorna föreskriver annat.

Vad du kan göra nu

Som framgår av svaret kan jag inte ge dig ett exakt svar på om din bostadsrättsförening har följt sina stadgor och ordningsregler eftersom jag inte har haft tillgång till dessa.

Vad gäller trallorna låter det som att det skulle kunna vara någonting som ingår i bostadsrättsföreningens underhållsskyldighet och som då täcks av att ni betalar balkongavgift.

Minoritetsskyddet kan bli aktuellt, men det beror helt på olika omständigheter och framförallt vad som står i regleringarna kring era balkonger och uteplatser. Utifrån förstår jag att det kan se ut som att bostadsrättsföreningen behandlar medlemmarna olika, men det kan ha att göra med vad som är bestämt. Samtidigt, finns det inga föreskrifter om vilka blommor som medlemmarna får ha på sin balkong/uteplats – då kan inte heller föreningen komma och detaljstyra det utan att ha det inskrivet i stadgor eller ordningsregler.

Vad gäller praxis är det enda som finns på området två mål som gällde balkongrenovering och tillbyggnad av balkong, vilket inte är tillämpligt i ditt fall.

Mitt förslag är att du ser över stadgorna och ordningsreglerna som ni har i din bostadsrättsförening. Vill du ta målet vidare så är hyresnämnden den första instansen. Vi på Lawline kan hjälpa dig till i fortsatt rådgivning om det skulle bli aktuellt.

Har du frågor på mitt svar eller vill diskutera ytterligare åtgärder är du välkommen att kontakta mig på ophelia.wigstrom@lawline.se. Jag vill redan nu säga att jag reser bort idag och kommer hem om en vecka, så om du mailar mig får du svar tidigast måndagen den 23 april.

Hoppas att du fått svar på din fråga!

Ophelia WigströmRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Bostadsrätt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000