Vilka formkrav gäller vid ett fastighetsköp?
På lantmäteriets hemsida står det att en köpehandling måste ha:
- Fastighetens fullständiga fastighetsbeteckning ska finnas med (till exempel Fastigheten 1:1).
-Det ska tydligt framgå att säljaren överlåter fastigheten. Dessutom ska det framgå om det är hela fastigheten eller bara en andel som överlåts (till exempel ½ om det är hälften).
-Köpeskillingen ska finnas med.
-Köpehandlingen ska vara undertecknad av både säljare och köpare.
-Säljarens namnteckning ska vara bevittnad av två personer.
Medan det i 4:1 JB endast framgår att man behöver köpare och säljares underskrift, överlåtelseförklaring, köpeskilling. Var i lagen kan man hitta det lantmäteriet säger ang kravet på köpehandlingens form?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Du har tolkat formkraven som direkt kan utläsas ur 4 kap. 1 § jordabalken korrekt. Jag uppfattar din fråga som att du undrar hur Lantmäteriet kan kräva (1) att säljarens underskrift är bevittnad, (2) att fastighetsbeteckningen måste framgå och (3) att det måste framgå om hela eller endast en del av fastigheten ska överlåtas.
Måste säljarens underskrift vara bevittnad?
Att säljarens underskrift måste vara bevittnad framgår av 20 kap. 7 § 1 p. jordabalken och är en förutsättning för att lagfart ska beviljas. Är underskriften inte bevittnad ska ansökan om lagfart förklaras vilande. I så fall ska Lantmäteriet förelägga säljaren att väcka talan om han eller hon anser att köpet är ogiltigt. Gör säljaren inte det ska lagfarten beviljas. (20 kap. 8 § jordabalken.)
Måste fastighetsbeteckningen specificeras?
Det framgår inte uttryckligen i jordabalken att köpehandlingen måste innehålla en fastighetsbeteckning. I 4 kap. 1 § jordabalken kan dock följande utläsas: "förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen". "Egendomen" innehar bestämd form, och klargör därför att det måste framgå vilken specifik fastighet som ska överlåtas. Anses detta framgå tydligt på annat sätt (t.ex. genom att ange en exakt adress) kan en sådan köpehandling godkännas, men för att vara så tydlig som det bara går är det rimligast att ange fastighetsbeteckningen. Fastigheten som ska säljas måste helt enkelt vara identifierbar genom köpehandlingen.
Måste det framgå om hela eller en del av fastigheten ska överlåtas?
Ska endast en del av fastigheten säljas är det naturligt att detta måste framgå av köpehandlingen eftersom utgångspunkten torde vara att hela fastigheten ingår i överlåtelsen. Jag kan dock inte hitta något rättsfall som klargör Lantmäteriets eventuella rätt att neka en lagfartsansökan om det inte framgår av köpehandlingen att hela fastigheten ska ingå.
Slutsats
Jag uppfattar informationen på Lantmäteriets hemsida som råd som underlättar deras arbete och ökar sannolikheten för en godkänd lagfartsansökan. Huruvida Lantmäteriet skulle ha rätt att neka en lagfartsansökan på grund av att något av kraven inte är uppfyllt är en annan fråga.
Det är svårt att ge något tydligt svar på din fråga eftersom Lantmäteriets information inte fullt ut går att utläsa direkt ur någon lagregel. Det står dock Lantmäteriet fritt att göra en tolkning av gällande rätt och formulera denna tolkning i sina instruktioner. Huruvida Lantmäteriet har rätt eller fel måste i slutändan avgöras av en domstol.
Jag hoppas att du åtminstone fick en lite tydligare bild av rättsläget! Har du fler funderingar är du varmt välkommen att återkomma med följdfrågor.
Hälsningar,
