Vilka alternativ har vi för att sälja en fastighet till två barn på ett praktiskt vis där

2017-03-31 i Fastighetsskatt
FRÅGA
Hej,Min svärfar vill överlåta sin sommarstuga till min sambo och hans bror. Bröderna är ense om att de inte ska ha ett samägande, så alternativen som föreligger är att min sambo säljer till sin bror, att jag köper ut min svågers del (min sambo har inte ekonomi att lösa ut broderns del själv) eller att svärfar säljer på "öppna marknaden" och isåfall vill han ge sönerna pengarna som erhålls. Stugan har ett taxeringsvärde på 460 000 kr och en mäklare har värderat fastigheten till 800 000 tkr+- 50 000 kr. Min svärfar känner att 750 000 tkr är ett rimligt pris och vill alltså att jag betalar/ger min svåger 375 000 kr. Hur gör vi rent praktiskt? Om min svärfar upprättar ett gåvobrev till sina söner, så kan han väl inte egentligen bestämma priset hans son ska sälja för? Ska jag köpa halva fastigheten av min svärfar, som ger bort andra halvan till min sambo och ger den andre brodern pengar (med avdrag för skatt). Eller vad har vi för alternativ?
SVAR

Hej och tack för att du riktar din fråga till oss på Lawline.

Sammanfattande svar:
Det absolut bästa ni kan göra i den här situationen om ni har som mål att behålla stugan, och din bror vill ha pengar är att ni gör det hela i två steg. Steg 1 är att svärfar ger fastigheten till den ena sonen. Steg 2 är sedan att ni köper fastigheten av sonen för 375 000 kr. Detta gör att någon kapitalvinstbeskattning inte sker och inte heller stämpelskatt.
Det är alltså det bästa alternativet i dagsläget för att lösa situationen, men det kommer ge er en nackdel gällande beskattning senare och därför borde brodern faktiskt inte få 375 000 kr utan istället ska detta belopp minskas så att han och din sambo delar på skattekostnaden de får av fadern.

Det är alltså mer fördelaktigt att göra så än att fadern ger bort stugan till båda bröderna och du sedan köper broderns halva eftersom ni då behöver betala stämpelskatt och skatt reda nu. (Men det är ju en valmöjlighet som gör att ni slipper senare skatteproblematik som kan uppkomma med min lösning som sparar in stämpelskatten).

Utredning:
Först och främst kan det konstateras att gåva är skattefritt i Sverige. IL 8:2.
Gåvan från svärfar till den andre sonen kommer alltså inte att utlösa någon beskattning hos far eller son alls. Det som istället händer är att "kontinuitetsprincipen" som finns reglerad i IL 44:21 (typ) gör att sonen inträder i faderns ställe och så att säga tar över en skatteskuld. Dvs, den skatt på kapitalvinst som fadern hade fått vid en försäljning ligger kvar i fastigheten och den förs över till sonen. Den förs dock inte över på sonen personligen utan den ligger kvar i fastigheten och ska betalas först när fastigheten säljs.
Någon stämpelskatt utgår inte heller här eftersom fastigheten är en gåva. Något belopp att ta ut stämpelskatt på finns inte. Gåva räknas inte upp i lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigeter 4 §.

Man kan i gåvobrevet villkora gåvan på sätt och vis, men exempelvis en inskränkning i möjligheten för sonen att sälja fastigheten till annan går dock inte att införa p.g.a. jordabalken 4:3 och 29.

Så långt ingen beskattning alls och sonen äger nu hela fastigheten. Men han vill ju egentligen inte ha den utan hellre ha pengarna. Därför ska han sälja den till dig och din make för 375 000 kr.

Vad får då detta för resultat?
Stämpelskatt kommer inte att utgå när ni köper fastigheten för 375 000 kr av brodern. Det beror på 5 § i ovan nämnda lag som säger att stämpelskatt inte utgår när en fastighet överlåts för mindre än 85 % av det taxerade värdet. I ert fall överlåts fastigheten för 81 % av värdet. Det är taxeringsvärdet året innan försäljningen som gäller och inte mäklarens marknadsvärde så det här är något ni måste kika på så det inte blir fel.
Stämpelskatten är 15 kr per 1000 kr försäljningspris.
Här slipper ni alltså stämpelskatt på 5 625 kr.
Ingen jättesumma, men ändå en tråkig avgift att betala i det här fallet...

Beskattas då brodern massor för att han säljer fastigheten till er för 375 000 kr och har fått en "skatteskuld" av fadern?
Svaret här är ett nej. Det finns en princip som kallas för "huvudsaklighetsprincipen" som helt enkelt säger att om en fastighet säljs för lägre än taxeringsvärdet så utgår ingen beskattning. Hela förvärvet ses då som en gåva.
Detta innebär att brodern får 375 000 kr som inte han behöver betala skatt på, för rent skattemässigt betraktas det hela som en gåva från honom till er.

Betyder det att ingen skatt ska betalas alls här?
Nackdelen här är då att kontinuitetsprincipen nämnd ovan istället går över till er eftersom ni numera äger fastigheten. Dvs, nu har ni fått skatteskulden som ligger i fastigheten som gått från er far, genom brodern, till er.
Det kanske låter jobbigt men är egentligen inte konstigare än att när fastigheten någon gång säljs av er så kommer ni inte att använda 375 000 kr som anskaffningsvärde. Ni kommer istället att "ärva" faderns anskaffningsvärde. Så om han tidigare köpt stugan för 50 000 kr på 60-talet så är det 50 000 kr ni ska använda som anskaffningsvärde.
Det är egentligen inget problem, ni har ju fått en gåva. Men det praktiska problemet för er blir då att ni de facto betalat för gåvan, och det som ni betalat för fastighetsgåvan är inte något ni får tillgodoräkna er vid beskattningen.

Worst case scenario här är alltså att ni genom mitt "skattefria" upplägg slipper beskattning nu, men desto sämre beskattas hårdare än vad ni egentligen förtjänar när ni väljer att sälja stugan.

Rent praktiskt så borde alltså brodern få en lite mindre summa för att uppnå rättvisa mellan bröderna för att ni kommer åka på en skatteskuld samtidigt som ni betalar honom med redan skattade pengar... Det är något som ni verkar ha tänkt på eftersom du nämner det, men jag tar upp det lite kort ändå.
Den extra skattekostnad ni får och som han slipper blir som högst 375 000 x 22 % = 82 500 förutsatt att fadern då köpt stugan för 1 kr, men ju mer han köpt stugan för ju mindre blir såklart er potentiella framtida skatteförlust då ni betalar för en gåva.
Det här kanske låter lite krångligt, och det kan jag förstå.
Om ni aldrig tänkt sälja stugan så spelar detta alltså ingen roll, men om ni själva har tänkt sälja den om ett tag så tjänar ni faktiskt på att avräkna lite från den ersättning ni ger till brodern så han också får betala viss del av skatten eftersom båda bröderna borde få en lika stor skatteskuld.

Jag hoppas att ni fått svar på vissa frågor och tips om hur ni faktiskt borde genomföra detta på bästa sätt även om det inte riktigt är den varianten ni tänkte er.

De praktiska tipsen är annars att upprätta gåvobrevet skriftligt, det krävs nämligen då förvärv av fast egendom har ett krav på skriftlighet för att vara giltigt.

Lycka till och hoppas att det hela löser sig bra!

Med vänliga hälsningar,

Jonas P. Lind
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fastighetsskatt (117)
2021-06-21 Stämpelskatt vid aktiebolagsöverlåtelse
2021-05-03 Är flerfamiljshus en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet?
2021-04-30 Hur beräknas vinstskatten på en bostadsrättslägenhet som man ärvt?
2021-04-24 Beskattning av andel i Fritidshus (Privatbostadsfastighet)

Alla besvarade frågor (94369)