Vi vill ge vår fastighet i gåva till våra barn och barnbarn - hur löser vi det med överlåtelsehandlingar och testamenten?
Jag och min fru äger en fritidsfastighet tillsammans. Fastigheten är värderad till 4 400 000 kronor och köptes för 525 000 kronor år 1995.
Vi har två barn och två barnbarn.
Vår dotter vill på sikt ta över fastigheten och vår son är inte intresserad.
I stället för att de skall behöva vänta in arvet vill vi redan nu ge bort 3/4 av fastigheten som gåva och som enskild egendom.
1/4 del till vår dotter
1/4 del till vår son (eller i hans fall motsvarande värde)
1/8 del var till våra barnbarn, med förfogande rätt vid 25 års ålder och med vår dotter som 1:e förvaltare och X som 2:e förvaltare.
Som nämnts är sonen inte intresserad av fastigheten, utan tanken är att dottern skall ta över hans andel. Av ekonomiska skäl kan inte hela värdet på andelen lösas vid gåvotillfället, utan måste göras under en åttaårsperiod, med 200 000 kronor år ett.
Vid beräkning av den summa som sonen skall lösas ut med bör eventuellt den justeras med uppskattade försäljningskostnader och skatt på realisationsvinst vid en framtida försäljning, uppskattningsvis 1/4 del av 800000 kronor. ( Dvs 1 100 000-200 000=900 000 kronor)
Hur bör vi gå tillväga, skall gåvorna räknas av från arvet, skall vi skriva något särskilt i våra testamenten och räknas det som en försäljning att dottern löser ut sonen ?
Lawline svarar
Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!
För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen.
Hur jag uppfattat din fråga och din situation
Jag förstår det som att du och din fru vill fördela äganderätten till den fastighet ni äger innan ni båda går bort. Därför vill ni utforma flera gåvobrev där vardera gåvomottagare får äganderätt till fastigheten redan under er livstid.
Jag förstår det som att ¾ av fastigheten ska ni ge bort genom dessa gåvobrev. ¼ av fastigheten ska ni behålla själva. Gällande vissa av gåvomottagarna ska gåvan förenas med särskilda villkor. För alla gåvomottagare gäller att gåvan ska vara enskild egendom. Att gåvan är enskild egendom innebär att om gåvomottagaren gifter sig och sedan skiljer sig ska gåvan inte delas lika med maken vid en bodelning, se 7 kap. 2 § andra punkten och 10 kap. 1 § äktenskapsbalken (ÄktB).
Er dotter ska mottaga gåvan med villkoret att hon under en åttaårsperiod betalar 200 000 kronor årligen till er son. Betalningen till sonen sker för att dottern på sikt ska lösa ut er son från hans äganderätt till fastigheten.
Barnbarnen ska mottaga gåvan med förbehåll att de inte får fri förfoganderätt förrän barnbarnen fyllt 25 år. Fram tills dess ska gåvan förvaltas av personer ni utsett d.v.s. av särskilda förvaltare, se 12 kap. 1 § andra stycket föräldrabalken (FB).
När ni sedan dör är tanken att endast ¼ av fastighetens nettovärde (det som finns kvar efter att skulder och avgifter att hänföra till fastigheten är betalda) ska delas lika mellan arvingarna. Enligt ärvdabalken (ÄB) är dessa arvingar då era gemensamma barn – om de vid ert dödsfall är vid liv – annars går arvsrätten över till barnbarnen, se 2 kap. 1 § ÄB.
Din fråga gäller hur ni bör gå tillväga för att få till en sådan disposition av fastigheten som ni önskar. Du undrar särskilt om:
-Gåvorna ska räknas av från arvet?
-Om ni ska skriva något särskilt i era testamenten?
-Om det kommer räknas som en försäljning när er dotter löser ut er son?
Reglerna kring gåvor och arv av fastigheter är krångliga och här är några saker ni bör tänka på
Det första ni bör tänka på när ni ska ge bort en fastighet i gåva är att en fastighetsöverlåtelse måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltig, se 4 kap. 1 § jordabalken (JB).
Ska fastigheten ges som enskild egendom ska det uttryckligen anges i överlåtelsehandlingen att gåvan ska utgöra gåvomottagarens enskilda egendom.
Jag uppfattar det som er avsikt är att er dotter ska mottaga gåvan med villkoret att hon under en åttaårsperiod betalar 200 000 kronor årligen till er son. Betalningen till sonen sker för att dottern på sikt ska lösa ut er son från hans äganderätt till fastigheten. I gåvobrevet till dottern kan ni villkora gåvan med att hon går med på att skriva under ett skuldebrev där hon gentemot sonen är skyldig att årligen betala 200 000 kronor i syfte att förvärva hans äganderätt till fastigheten.
Jag vill uppmärksamma er på att huruvida ett sådant skuldebrev kommer att accepteras av domstol ifall en tvist uppstår är osäkert. Ska överlåtelsen mellan dottern och sonen klassificeras som ett köp finns praxis som talar för att säljare och köpare inte är bundna av överenskommelser om att i framtiden köpa och sälja en fastighet.
Du skriver att fastigheten är värderad till 4 400 000 kronor och köptes för 525 000 kronor år 1995. Egendom som är så högt värderad och som ges till gåvogivarens barn förutsätts vara förskott å arv. Vill ni inte att fastighetsöverlåtelsen ska ses som förskott å arv ska ni skriva det i överlåtelsehandlingen.
Du frågar om ni borde skriva något särskilt i era testamenten. Ett testamente skriver man i regel då man vill avtala om att andra regler ska gälla för ens kvarlåtenskap än de regler som redan gäller enligt ärvdabalken. Genom att ni redan innan er död gett bort ¼ av fastigheten till era två barnbarn har ni redan gjort en disposition av äganderätten till fastigheten som skiljer sig från ärvdabalkens regler. Enligt ärvdabalken ska barnbarnen egentligen ärva först när deras föräldrar dör. Det som kan vara aktuellt att skriva i ett testamente är vad som ska hända med den ¼ av fastigheten som ni inte gett bort. Jag uppfattar det som att ni vill att er dotter ska ärva denna del. Ni kan skriva att fastigheten ska tillskiftas er dotter i testamentet.
Den sista fråga du ställer är om det kommer räknas som en försäljning när er dotter löser ut sonen. Denna fråga är väldigt komplicerad och beror på en rad omständigheter med anknytning till skatterätten. Jag kan ge dig vägledning men inte fullt ut besvara detta. Jag rekommenderar dig att anlita vår juristbyrå där en jurist kan få mer uppgifter från dig och sätta sig in i ditt enskilda fall.
Vid en gåva ska inte gåvomottagaren kapitalvinstbeskattas för sitt fång. När en fastighet överlåts mellan närstående försätter Skatteverket att det är fråga om en gåva. Gränsdragningen mellan gåva och köp går vid vilket pris mottagaren förvärvar fastigheten. En fastighet anses vara överlåten genom gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde eller överlåtelseårets marknadsvärde (om det är lägre än taxeringsvärdet). Därtill krävs att omständigheterna kring överlåtelsen styrker att överlåtaren haft för avsikt att "berika" mottagaren ekonomiskt d.v.s. att det funnits en givarvilja.
När en fastighet överlåts genom gåva eller arv försätts mottagaren i givarens skatterättsliga situation, se 44 kap. 21 § inkomstsskattelagen (IL). Det innebär alltså att ingen vinstskatt ska betalas av mottagaren. Överlåtelsen mellan din son och din dotter är dock per automatik inte att klassa som en gåva eller ett arv och därför kan överlåtelsen, beroende på köpeskillingens storlek, betraktas som ett köp.
Sammanfattande tips!
Det är många viljor ni vill få igenom. Om jag var i er sits skulle jag ta hjälp av vår juristbyrå. De kan sätta sig in i ert ärende, utreda vad ni vill åstadkomma och hjälpa er att utforma överlåtelseavtal av fastigheten som leder till att äganderätten av fastigheten fördelas mellan era barn och barnbarn på det sätt ni önskar.
Lycka till!
Önskas kontakt med vår juristbyrå kan du vänligen kontakta: vega.schortz@lawline.se
