Vi köpte en fastighet men det visade sig att fastigheten var delad av en väg som vi ej äger. Rättsligt fel?

Question

Vi köpte en gård där det går en väg genom gården, under visningen fick vi gränsen utpekad precis likadant som i mäklarens broschyr, dvs ingen väg var avstyckad utan vi gick in i budgivningen i god tro om att gården och vägen tillhörde fastigheten. Ca 2 månader efter att vi flyttat dit får vi till oss att vägen tillhör en Samfälld S:1 och är en egen fastighet ägs av 11 andelsägare, vi har ingen andel, genom att det skulle ploga upp vägen för timmerbilar. Mäklaren har ingen vetskap om S1.an. Vi kontaktade säljaren och ifrågasatt varför denna information inte framgått varken i broschyrer, tomtkarta och inte heller i objektbeskrivningen ingen visade detta när vi gick igenom gränserna med mäklaren eller vid genomgången av fastigheten med dessa gränser med säljaren. Vi anser att dem brustit i sin upplysningsplikt dock anser säljaren att dem inte har behövt upplysa kring detta då vägen är en egen fastighet och inte ingår i den fastighet han sålt, dock delar vägen gården i två delar och vi anser då att det krävs upplysning och att även värdet på fastigheten är en helt annan i dagsläget än vad den budats upp till med felaktig information om fastighetsgränserna. Det har även saknats tre viktiga gränsmarkeringar vid visning. Vägen passerar även på så sätt att den går mellan ekonomibyggnaden och (3,5m) till huset. Frågan är om det föreligger rättsligt fel, kan man begära ersättning/hävning av köp?

Answer 1

Hejsan,

Aktuell lagstiftning: Jordabalk.

Rättsliga och konkreta fel
Rättsliga fel regleras enligt 4 kap 17§. Med rättigheter i denna paragraf avses de i JB reglerade rättigheterna nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Också servitut som tillkommit vid lantmäteriförrättning eller genom expropriation räknas hit. Bestämmelserna är också i princip tillämpliga även på andra rättigheter än sådana som regleras i JB. Dock gör säljaren en poäng när denne säger att vägen inte tillhör fastigheten. Rättsliga fel tillämpas endast när fel i just fastigheten finns. Paragrafen reglerar inte "rättsliga situationer" som är utanför fastighetsområdet.

Vad som är aktuellt i detta fallet är fel enligt 4 kap 19§. Paragrafen kan delas upp i vad som kallas för konkreta fel (avviker från vad som följer av avtal) och övriga fel (annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta). Vad som ska behandlas nedan är konkreta fel eftersom det är det mest aktuella i detta fall.

Konkret fel
Den standard köparen har rätt att kräva kan följa av en klausul i avtalet (särskilt direkta utfästelser), men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet. Om något avviker från detta så finns det fel i fastigheten. Konkret standard kan innefatta direkta garantier men även andra otvetydiga besked – enuntiationer eller utfästelser – från säljaren om en viss egenskap hos fastigheten. Det kan avse såväl fysiska som rättsliga eller andra egenskaper och för med sig att köparens ansvar för att undersöka fastigheten i stort sett faller bort rörande den uppgivna egenskapen.

För att ses som en utfästelse måste säljarens besked om fastigheten ge en köpare den befogade uppfattningen att fastigheten överensstämmer med uppgiften mot bakgrund även av det sammanhang den lämnats. Den måste också ha haft betydelse för köpet. Det saknar betydelse huruvida säljaren känt till att de uppgifter som lämnats inte överensstämmer med verkligheten. Sammanfattningsvis så gör man en helhetsbedömning om vad säljaren, med beaktande av omständigheterna, hade rätt att förutsätta vid köpet.

Man kan säga att ni har fått viss information från tomtkartan, broschyrer och objektbeskrivningen som har givit er en viss uppfattning och förväntan av fastigheten. Mäklaren visste inte om detta vilket tyder på att de följaktligen även gav fel uppfattning till er. Tomtkarta, broschyrer och objektbeskrivning har inte nämnt denna avgränsning i fastigheten heller.

Dessa omständigheter måste sammantaget anses gett upphov till uppfattningen att fastigheten inte är delat i två. Min bedömning är därför att fastigheten avviker från vad som är har utfästs och avtalats om. Felet måste ha ansetts ha haft en stor betydelse för köpet. Sammantaget föreligger det ett konkret fel i fastigheten. Uppenbarligen så kan säljaren frita sig från ansvar genom att uppfylla sin upplysningsplikt. Denna plikt har inte uppfyllts i detta fall.

Påföljder
Påföljderna kan utläsas i 4 kap 19§ men som hänvisar till 4 kap 12§. Innebörden är i princip att ni kan åberopa hävning eller prisavdrag. Ni kan även åberopa skadestånd om säljaren har varit försumlig vid förhandlingar. Försummelse kan föreligga då säljaren lämnat medvetet felaktiga uppgifter eller hållit inne uppgifter om fastigheten, som han känt till eller bort känna till och som han förstått eller borde ha förstått var av betydelse för köparen. Detta kan tillämpas i denna situation. Han borde ha förstått att det var av betydelse att fastigheten är delat i två och han har valt att inte berätta detta. Skadestånd innebär dock att säljaren är skyldig att betala det belopp som skulle behövas för att fixa felet. Eftersom det är i princip omöjligt att fixa felet så blir detta svårt att sätta ett pris på och i sin tur begära - men inte omöjligt.

Sammanfattning och råd
Jag har nu besvarat din fråga. Det är inte ett rättsligt fel men istället ett konkret fel enligt bedömning. Ni har rätt att begära prisavdrag eller hävning om ni vill. Ni har även rätt till skadestånd. Vad ni vill begära är upp självklart upp till er. Om säljaren är motstridig finns det olika sätt att begära betalning på. Jag brukar rekommendera att man först anlitar juridiskt biträde som kan korrespondera med säljaren, för att på så vis visa att man menar allvar. Fungerar inte detta så är stämningsansökan nästa naturliga steg. Vill ni inte ta hjälp av juridiskt biträde under domstolsprocessen så kan jag ge er lite tips på vad grunderna för yrkande bör vara och bevis som ni kan åberopa.

Under kategorin "yrkande" bör skrivas i första hand konkret fel enligt 4 kap 19§ och i andra hand rättsligt fel enligt 4 kap 17§. På det viset "skyddar" ni er om tingsrätten skulle bedöma att det finns ett rättsligt fel istället för ett konkret fel - detta spelar ingen större roll då påföljderna är likadana. Här bör ni även yrka för att säljaren ska stå för rättegångskostnaderna.

Under kategorin bevisning så kan ni åberopa vittnesmål med mäklaren som inte heller visste om omständigheten. Självklart bör även tomtkarta, annonser, objektbeskrivning och alla skriftliga handlingar som styrker era omständigheter bifogas.

Jag hoppas jag har kunnat vara till vägledning. Har ni några följdfrågor så kan ni höra av er till [e-mail]. Vill ni ha vidare juridiskt biträde så är ni alltid välkomna att höra av er till oss igen.

Vänligen,