Vi hyr ut ett hur privat. I avtalet stadgas tre månaders ömsesidig uppsägningstid. Hyresgästen påstår nu att hen har rätt till endast en månads uppsägningstid. Vad gäller?

Hej

Jag har en liten undran.

Vi hyr ut ett hus(privat) vi har skrivit ett kontrakt på 3mån ömsesidig uppsägning nu har hyresgästen sagt upp hyresavtalet då dom köpt hus.dom har hyrt detta ca 1år av oss

Men nu vägrar dom 3mån uppsägning (alla parter har undertecknat kontraktet)hon hävdat att 1mån gäller så kontraktet är inte giltigt

Vad är det som gäller nu?

Hyresgästen har skickat ett sms som uppsägning där skriver dom att sista dag för dom är 1/1 dvs 3mån men kommer flytta ut efter 1mån för att inte kontraktet är giltigt enligt dom

Kan jag göra ngt åt detta? Måste uppsägningen vara skriftlig för att gälla eller gäller kontraktet? Dvs 3mån

Lawline svarar

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Denna fråga aktualiserar främst jordabalken (JB) och privatuthyrningslagen. Båda dessa lagar innehåller regler som är tvingande till hyresgästens förmån. Detta innebär att om ert avtal innehåller villkor som är sämre för hyresgästen än reglerna i jordabalken eller privatuthyrningslagen, får det avtalsvillkoret ge vika för lagen. Det är dock inte hela avtalet som blir ogiltigt, utan endast det villkoret som strider mot lagen.

Får en uppsägning ske via SMS?
Enligt JB 12:8 gäller att uppsägningar av hyresavtal ska vara skriftliga om hyresförhållandet varat i mer än tre månader i följd. Det anses att även elektroniska meddelanden uppfyller detta skriftlighetskrav. Därmed bör SMS anses uppfylla detta krav. Förutom skriftlighetskravet krävs att SMS:et ska delges hyresvärden. Med detta menas i princip endast att du som hyresvärd mottagit meddelandet (se delgivningslagen 16-18 §§).

Mot denna bakgrund är det alltså mycket sannolikt att hyresgästens SMS uppfyller kraven för uppsägning.

Privatuthyrningslagen
Denna lag gäller när någon utanför näringsverksamhet hyr ut en bostadslägenhet för annat ändamål än fritidsändamål. Den gäller dock inte andrahandsuthyrning av hyresrätt. Om hyresvärden har hyrt ut flera bostäder på vilken denna lag är tillämplig, gäller lagen dock endast på den först uthyrda av dessa (se 1 §).

Detta innebär att privatuthyrningslagen är tillämplig på ditt hyresförhållande om det är en privatuthyrning, villan ska användas som bostad, det är inte en andrahandsuthyrning av hyresrätt, och det är antingen den första eller enda uthyrningen av denna typ som ni gör.

Om förutsättningarna för att denna lag ska kunna tillämpas är uppfyllda gäller följande. Enligt 2 § ska avtalsvillkor i hyresavtalet som i jämförelse med lagen är till nackdel för hyresgästen vara utan verkan. Detta innebär att exempelvis en uppsägningstid i hyresavtalet som är längre för hyresgästen än den som stadgas i lagen inte kan göras gällande av dig som hyresvärd. Lagen fungerar som ett minimiskydd för hyresgästen. Endast villkor i avtalet som är bättre för hyresgästen än det som står i lagen kan göras gällande.

Enligt 3 § gäller att avtal som ingåtts för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Det står dock dessutom att ett sådant avtal även får sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. Detta innebär alltså att hyresgästen kan säga upp hyresavtalet till att upphöra även innan den bestämda hyrestiden löpt ut. I 3 § andra stycket framgår att en hyresgäst i sådant fall får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. För hyresvärden är motsvarande uppsägningstid tre månader om inte en längre uppsägningstid avtalats.

Om denna lag är tillämplig har alltså hyresgästen rätt till en månads uppsägningstid.

Jordabalken 12 kap
Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig är det istället jordabalken som ska tillämpas i sin helhet. Kort sagt ger den hyresgästen rätt till tre månaders uppsägningstid. Det tolfte kapitlet i jordabalken kallas även för hyreslagen och gäller för avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåtits till nyttjande mot ersättning (JB 12:1 första stycket).

Bestämmelsen i JB 12:5 stadgar följande.

"Avser ett hyresavtal en bostadslägenhet, får hyresgästen alltid säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen."

I JB 12:1 femte stycket stadgas, precis som i privatuthyrningslagen, att villkor i hyresavtalet som strider mot lagen inte kan göras gällande gentemot hyresgästen. Bestämmelserna i båda dessa lagar är alltså tvingande till hyresgästens förmån.

Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig ska således istället denna bestämmelse i jordabalken tillämpas. I så fall måste dina hyresgäster iaktta uppsägningstiden om tre månader.

Vad bör du göra?
Du kan börja med att försöka lista ut om det är jordabalken eller privatuthyrningslagen som är tillämplig på ert hyresförhållande. På detta sätt kan du få reda på om det ska vara en eller tre månaders uppsägningstid som gäller för er. Om det visar sig att privatuthyrningslagen inte är tillämplig och det istället är jordabalkens regler med tre månaders uppsägningstid som ska tillämpas, kan ni kräva hyresgästerna på hyra även de två månaderna de inte tänkt bo där.

Jag hoppas att mitt svar är belysande. Om du har följdfrågor kan du maila mig till Joel.Herrault@Lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Lawline RådgivareRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Hyresrätt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000