Vem står för reparationer av en hyreslägenhet och spelar det någon roll att en besiktning av lägenheten ej gjorts innan inflyttning?
Hej hyrde nyss en lägenhet i andrahandsval då allt såg bra ut och vi va på visning. Efter vi nu flyttat in inser vi att de va mycket mer fel än vad vi trott. Dåligt byggt, frysen luktar illa, lösa träbitar och misstänkt mögel, toan tjuter, rostig och smutsig dusch osv. Vi har inte skrivit något papper på skador eller inspektion av lägenheten. Hur ska jag lösa detta? Är det vårat fel som inte kollat noga eller kan jag anmäla skador?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga.
Jag tolkar det som att du hyr en lägenhet i andrahand och att du efter inflyttning upplever att det finns fler problem med lägenheten än vad du tidigare fått intrycket av vid en visning. Jag tolkar det även som att det inte skett någon besiktning av lägenheten. Nu undrar du vem som är skyldig att ta hand om dessa fel. I mitt svar kommer jag utgå ifrån lagen och kommer inte kunna ta hänsyn till om du har avtalat bort någon rättighet i ditt hyresavtal. I mitt svar kommer jag hänvisa till Jordabalken (JB) som reglerar hyresrätt.
Vilka skyldigheter har hyresvärden?
Hyresvärden har en skyldighet att tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12 kap. 9 § JB). Detta innebär att hyresvärden har en skyldighet att se till så lägenheten är i acceptabelt skick vid tillträdet av lägenheten. Bedömningen görs utifrån vad som anses acceptabelt för en bostadslägenhet i det området som lägenheten är belägen. Under själva hyrestiden har hyresvärden också en skyldighet att upprätthålla detta skick. Hyresvärden ska även med rimliga mellanrum tapetsera, måla och utföra andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk (12 kap. 15 § JB). Detta innebär även att hyresvärden inte är skyldig att reparera eller ersätta skador som hyresgästen själv har orsakat.
Vilka rättigheter och skyldigheter har hyresgästen?
Som hyresgäst har du rätt att ansöka om ett åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden, vilket innebär att hyresnämnden kräver att hyresvärden åtgärdar den brist som uppstått i lägenheten. Detta har man rätt till som hyresgäst om hyresvärden inte utfört tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk, eller om det uppstått hinder eller men i nyttjanderätten utan att du som hyresgäst är vållande ( 12 kap. 16 § JB). Som hyresgäst har du även i en sådan situation rätt att avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden efter tillsägelsen inte ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Som hyresgäst kan man även ha rätt under den tiden som lägenheten är i bristfälligt skick till en rimlig nedsättning av hyran (12 kap. 11 § JB). Vid en rätt till nedsatt hyra har hyresgästen rätt att deponera den del av hyran man inte vill betala hos länsstyrelsen, då krävs att man ansöker om detta hos länsstyrelsen och skriftligt anger uppgifter om hyresförhållandet, förfallodagen och grunden för avdraget som görs samt att hyresgästen måste ställa en pant eller borgen (12 kap. 21 § JB). Som hyresgäst får man därmed inte sluta betala hyra under vilka förutsättningar som helst och man måste ha deponerat beloppet hos länsstyrelsen annars kan hyresvärden ha rätt att vräka hyresgästen ( 12 kap. 42 kap. JB). Som hyresgäst har man även en skyldighet att väl vårda lägenheten med vad därtill hör under boende tiden och om skada uppkommer eller en brist visar sig så är hyresgästen skyldig att meddela hyresvärden om detta (12 kap. 24 § JB).
Vad gäller i ditt fall?
Av din fråga framgår att vissa brister och problem i din hyreslägenhet uppkommit och att det inte är du som orsakat dessa. Att du inte skrivit på något papper om skador eller inspektion av lägenheten ska inte påverka din och hyresvärdens rättigheter och skydligheter. Dock hade ett sådant papper kunnat bevisa att dessa skador fanns redan när du flyttade in i lägenheten. Hyresvärden behöver inte reparera skador som hyresgästen orsakat och eftersom en inspektion inte har gjorts kan det vara svårt att bevisa att det inte är du som orsakat skadorna. Det är dock hyresvärden som ska bevisa detta (NJA 1987 s.668). Enligt min bedömning bör inte det dåliga bygget och att frysen luktar illa utgöra en del av hyresvärdens underhållsskyldighet. En illaluktande frys bör snarare utgöra en del av din underhållsskyldighet, som hyresgäst ska du underhålla den genom rengöring. Om frysen däremot luktar illa för att den är gammal och behöver bytas ut kan den möjligtvis inkluderas i hyresvärdens underhållsskyldighet. Utan mer information om frysen och varför den luktar illa kan jag inte göra en tydligare bedömning av vem som är skyldig att underhålla frysen. Ett “dåligt bygge” kan tolkas olika, men förutsatt att det inte är ett felbygge som är trasigt eller kan medföra skada bör det inte anses falla in under hyresvärdens underhållsskyldighet. Hyresvärden behöver i sådana fall ej reparera eller fixa dessa problem. Däremot finns det en möjlighet att dem lösa träbitarna, det potentiella möglet, den tjutande toaletten och den rostiga duschen kan anses ingå i hyresvärdens underhållsskyldighet och att hyresvärden har en skyldighet att utföra underhåll på golv och i duschen eftersom det utgör sedvanliga reparationer för att tillgodose den förändring av lägenheten som sker med anledning av lägenhetens ålder och bruk. Att duschen är rostig kan exempelvis tyda på att det gäller ålder och bruk som omfattas av hyresvärdens underhållsskyldighet. Detta innebär att hyresvärden har en skydlighet att fixa detta. Att duschen är smutsig ingår dock inte i hyresvärdens underhållsskyldighet utan är en del av din skyldighet som hyresgäst att underhålla och rengöra duschen. Om det skulle visa sig att någon av dessa brister hindrar dig som hyresgäst från att bo eller använda bostaden såsom tänkt kan det även innebära att ett hinder och men i din nyttjanderätt har uppkommit.
Vad bör du göra nu?
Som hyresgäst har du en skyldighet att informera din hyresvärd om dessa problem, du har därmed inte bara en rätt att anmäla problemen utan en skyldighet att göra detta. Du bör därmed ta kontakt med din hyresvärd. Du bör kräva att din hyresvärd åtgärdar och utför reparationerna för att åtgärda problemen som tillhör hyresvärdens underhållskyldighet. Om din hyresvärd vägrar åtgärda och utföra reparationer bör du ansöka hos hyresnämnden att dem ska ålägga hyresvärden att åtgärda dessa brister genom ett åtgärdsföreläggande. Du kan även ha rätt att få nedsättning av hyra p.g.a. problemen, det krävs dock att du har informerat hyresvärden om att problemen ska åtgärdas innan du kan kräva en nedsatt hyra. Om du vill ha en nedsättning av hyra är det viktigt att du skickar en ansökan om att deponera hyran hos länsstyrelsen, annars kan hyresvärden använda detta som en grund för att vräka dig.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Vänligen,
