Vem ska man kräva vid fel på lägenhet vid köp?

2016-09-26 i Bostadsrätt
FRÅGA
Vi köpte en lgh där i mäklarens beskrivning av sovrum står det 4 st garderober, i både skissen och beskrivningen. När vi redan signat allt kommer detta på tal, då det visar sig att säljaren ska ta med garderobernamnet till sitt nya boende. Vad har mäklaren för skyldighet?
SVAR

Hej och tack för att Ni vänder Er till Lawline med Era frågor!

Det finns två sätt att hantera saken på. Det första är att vända sig emot mäklaren, som Ni själva är inne på, och det andra är att vända sig mot säljaren.

Vad gäller mäklares ansvar regleras detta i Fastighetsmäklarlagen här (FML). Säljarens ansvar regleras i Köplagen här (KöpL) då köpet rört en lägenhet vilken betraktas som lös egendom.

Svaret blir generellt hållet utifrån de fåtal omständigheterna Ni har angett i frågan. Om viktiga omständigheter utelämnats medför det att svaret i vissa delar eller hela svaret saknar korrekthet.

Vad som faktiskt hänt

Vem Ni bör vända Er mot och kräva ersättning av beror på vad som hänt mellan Er tre parter. Ni anger att mäklaren både i skissen och beskrivningen angett fyra st. garderober men att säljaren ska ta med sig dessa. Vem som gjort fel kan då bero på vad säljaren angett till mäklaren.

Har mäklaren sanningsenligt förmedlat informationen som hen fick av säljaren kan det vara så att Ni måste vända Er mot säljaren. Det hela beror också delvis på vad som anges i de färdiga kontraktshandlingarna. Om den skiss Ni mottagit inkluderar fyra garderober och detta legat till grund/varit del av köpeavtalet är det säljaren som gjort fel. Om det inte varit en del av köpeavtalet skulle Ni kunna kräva ersättning av mäklaren som då vilselett Er.

Vända Er mot mäklaren

Utgångspunkten är att en mäklare ska agera neutralt och ge både säljare och köpare alla de upplysningar de kan behöva, FML 8 §. Läs mer om mäklarens skyldighet och hur man kan anmäla en mäklare här: http://lawline.se/answers/1908?q=m%C3%A4klares+ansvar

En fastighetsmäklare som avsiktligen eller av oaktsamhet inte fullgör alla de skyldigheter som åligger hen ska ersätta den skada som drabbat köparen till följd av mäklarens felande, FML 25 §. Mäklaren kan sedan i vissa fall i sin tur kräva ersättning av säljaren.

Har mäklaren undanhållit informationen om att garderoberna skulle tas med av säljaren eller om mäklaren vilselett Er genom de handlingarna Ni tidigare fått se så kan Ni kräva ersättning av mäklaren.

Viktigt är att Ni måste meddela mäklaren inom "skälig tid" d.v.s. relativt snabbt om att Ni kräver ersättning, FML 26 §.

Vända Er mot säljaren

Är det istället så att det är säljaren som tagit beslutet att ta med sig garderoberna fast dessa ingick i köpeavtalet är det mot säljaren Ni ska vända Er. Den enklaste lösningen är givetvis att Ni kräver av hen att lämna kvar garderoberna då de ingick i köpet av lägenheten.

Fel föreligger enligt KöpL 18 § om varan inte överensstämmer med lämnade uppgifter av säljare eller mäklare.

Om säljaren redan tagit med sig garderoberna eller tänker ta med sig dem oavsett vad Ni säger kan Ni kräva ersättning av säljaren. Lägenheten som Ni har köpt anses då vara felaktig p.g.a. säljarens agerande och Ni kan kräva att säljaren avhjälper felet, ger Er ett prisavdrag eller så kan Ni försöka häva köpet och kräva skadestånd, KöpL 30 §.

Ni kan kräva att säljaren sätter in garderoberna igen eller liknande sådana på säljarens bekostnad. Om säljaren vägrar avhjälpa felet kan Ni kräva prisavdrag. Detta verkar vara den lättare lösningen på Ert problem. Häva kan Ni endast göra om felet är väsentligt, vilket får anses starkt ifrågasatt i Ert fall.

Risker

Som med alla andra krav på ersättning måste Ni kunna bevisa det Ni påstår. Ni måste således kunna bevisa att en skada drabbat Er, d.v.s. att garderoberna måste ersättas, och framförallt att mäklaren vetat om att säljaren skulle ta med sig garderoberna men inte berättat detta för Er alternativt att mäklaren avsiktligen vilselett Er.

Om säljaren vägrar åtgärda felet eller ge Er ett tillräckligt stort prisavdrag finns det egentligen bara en väg framåt och det är att kräva ut ersättningen med rättslig hjälp. Vid alla rättsliga förfaranden finns risken att man förlorar och då får betala inte bara sina egna rättegångskostnader utan även motpartens.

Handlingsplan

Ni kan i ett första läge vända Er med krav mot mäklaren. Om mäklaren visar på att det är säljaren som felat kan Ni vända Er mot säljaren och kräva ersättning. Först efter det att båda vägrat ersätta Er bör Ni fundera på att med rättslig hjälp kräva ut ersättning.

Behöver Ni hjälp med att kräva ut ersättningen eller med representation i domstol är Ni välkomna tillbaka så kan vi hjälpa Er vidare i Ert ärende.

Med vänliga hälsningar

Niclas Friberg
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll