Vem ska jag vända mig till vid fel på bostadsrätt?

2017-09-15 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej,Jag köpte ett hus för ca tre veckor sedan. Vi har noterat illalukt från trägolvet i fyra rum som inte noterades i besiktningen. När jag anlitade en snickare för att kolla på lukten så tyckte han att det kan vara människokiss som har fastnat på golvet. Vi behöver byta golv för fyra rum för att bli av med lukten. I besiktningen har man skrivit att det luktar katt och rök. Vi fick veta att säljaren har ett barn med et visst handikapp. Vidare så har säljaren sagt att golvvärme i det stora rummet vi har fungerar felfritt. En rörmokare som kollade på det noterade att den måste fyllas med vätska och underhållas (Golvvärme är ca 6 år gammalt). Till vem ska jag vända mig? Till mäklaren eller till säljaren?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!

Ansvaret

Det är säljaren själv som svarar för fel på bostadsrätten du har köpt. Säljaren kan i sin tur få en så kallad regressrätt som ger hen rätt att kräva mäklaren på ersättning om denne gjort något fel. Detta är inget som vidare berör dig utan du vänder dig till säljaren.

Felen

Det ingår visserligen inte i din fråga men för säkerhets skull nämner jag något om de eventuella fel du uppmärksammat med lägenheten.

Vad är ett fel?

För köp av bostadsrätt gäller alltid köplagen. För att du ska få rätt att kräva någon åtgärd för ett fel krävs det att det rör sig om ett fel enligt 17-19 § köplagen. Lägenheten ska stämma överens med vad som följer av avtalet mellan dig och säljaren, uttryckligen och underförstått, samt med vad du haft rimlig anledning att förvänta dig om lägenhetens skick (17 §).

Golvvärmen

Det är många omständigheter som kan påverka denna bedömning. Vad gäller golvvärmen, är det t.ex. inte självklart att "fungerar felfritt" innebär att golvvärmesystemet inte behöver underhållas. Om det i övrigt fungerar bra skulle jag utifrån de omständigheter du gett mig snarare kunna tänka mig att det inte är ett fel i köprättslig bemärkelse.

Golvlukten

Vad gäller golvlukten finns det mer som pekar mot att det rör sig om ett fel som du har rätt att få avhjälpt. Det lär kunna antas som en underförstådd del av ert avtal att golvet inte ska lukta urin eller åtminstone att detta är en egenskap som du har rimlig anledning att förvänta dig. I så fall är det ett fel.

Undersökningsplikt & upplysningsplikt

För att få rätt att kräva avhjälpande, prisavdrag eller hävning av köpet måste du ha uppfyllt din undersökningsplikt gällande felet (20 §). Jag tolkar din information som att du eller säljaren innan köpet lät en besiktningsman undersöka lägenheten. Detta innebär inte i sig att du nödvändigtvis uppfyllt din undersökningsplikt men det talar starkt till din fördel. Undersökningsplikten omfattar nämligen sådant en neutral tredje man utan speciella fackkunskaper kan se, känna, lukta och höra. Om en med sådana kunskaper inte kunde upptäcka felet så talar det starkt för att en tredje man inte hade kunnat förväntas upptäcka felet vid en sådan undersökning. I så fall är din undersökningsplikt uppfylld.

Även om du inte anses ha uppfyllt din undersökningsplikt, lär du ha rätt att kräva avhjälpande av felet om säljaren varit medveten om felet men inte berättat något om det för dig innan försäljningen. Säljaren har nämligen en upplysningsplikt om fel som hen känner del och denna upplysningsplikt har företräde framför köparens undersökningsplikt (se NJA 2007 s. 86 "motocrossbanefallet").

Åtgärder

Om lägenheten anses felaktig och du har uppfyllt din undersökningsplikt eller säljaren försummat sin upplysningsplikt, har du rätt till avhjälpande av felet i första hand (34 §). Detta kan t.ex. innebär att säljaren betalar för en sanering av golvet. Om det är en för stor belastning för säljaren eller du hellre vill ha prisavdrag, kan du ha rätt att kräva detta enligt 37 §.

Om felet är av sådan betydelse för dig att man kan anta att du inte hade köpt lägenheten om du visste om det, ens för ett lägre pris, kan du ha rätt till hävning enligt 39 §.

Vidare rådgivning

Om du önskar vidare hjälp i denna fråga råder jag dig att ta kontakt med oss på info@lawline.se där vi kan hjälpa dig vidare i detta ärende. Alternativt kontakta oss på telefon: 08-533 300 04, öppettider: mån-ons kl. 10.00-16.00.



Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!



Vänliga hälsningar,

Samuel Karlsson
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (1218)
2021-07-30 Får jag behålla trådbackar när jag säljer min bostadsrätt?
2021-07-24 Sätta in persienner i bostadsrätt?
2021-07-16 Kan styrelsen i en förening fatta beslut i strid mot stadgarna?
2021-07-02 Får man äga två bostadsrätter?

Alla besvarade frågor (94413)