Vem kan man vända sig vid fel i fastighet om säljaren är avliden?
Spricka har uppstått i fasaden på det hus jag köpte för sju år sedan. Vem vänder jag mig till för att veta om jag kan ställa någon till svars . Mäklare? Förre ägare, avliden.
Lawline svarar
hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga som att du köpt en fastighet (fast egendom) och att det nu uppstått en spricka i fasaden som du önskar få ersättning för.
För att besvara din fråga tänker jag redogöra för vilka ansvarssubjekt som kan tänkas finnas i detta sammanhang. Dessutom tänker jag översiktligt redogöra för undersökningsplikten vid fastighetsköp.
Din fråga regleras i Jordabalken (JB) och fastighetsmäklarlagen (FamL).
Generellt om undersökningsplikt och friskrivningar av mäklare
I 4 kap. 19 § 1 st JB framkommer den s.k undersökningsplikten. Den innebär att en köparen av en fastighet måste undersöka objektet innan köpet. Fel som man bedömer kunnat upptäckas under en sådan undersökning kan inte köparen åberopa mot säljaren. Undersökningsplikten är väldigt långtgående vad gäller fastigheter, det inbegriper bland annat kryputrymmen, omkringliggande område och praktiskt taget allt som kunnat upptäckas av både lekmän och yrkespersoner. Praktiskt taget begränsas undersökningsplikten av att man inte kan krävas behöva göra ingrepp i fastigheten för att undersöka en viss sak (ex riva en vägg för att upptäcka ett fel som inte annars kunnat upptäckas).
Mäklare har väldigt extensiva (långtgående) avtal som friskriver dem från ansvar för olika fel (bland annat tar de inget ansvar för vad säljaren har uppgett för specifikationer) och det är därför väldigt komplicerat att vända sig till dessa för att söka ersättning för fel.
De mäklare som brister i god mäklarsed eller uppenbart vilseleder köpare eller inte iakttar både köpare och säljares intresse (jfr 16 § faml) kan bli skadeståndsskyldig (25 § faml). Detta kan exempelvis avse den kostnad som uppstått för att mäklaren brustit i sitt uppdrag. Det vill säga det är inte säkert att du får full ersättning för det fel som nu uppstått om det inte är så att mäklaren kan hålla fullständig ansvarig för det (vilket inte är sannolikt). Mäklare är ofta duktiga på att begränsa sitt skadeståndsansvar av exakt den här anledning.
Vem kan du vända dig till?
Inledningsvis måste du alltså kunna visa på att det är ett s.k dolt fel, det vill säga något som inte kunnat upptäckas under undersökningen av fastigheten vid köpet, därefter blir det aktuellt att utreda eventuella ansvarssubjekt. Din situation blir något mer komplicerad i och med att säljaren avlidit. Det innebär att det saknas ansvarssubjekt på säljarsidan om inte du vänder dig till mäklaren (vilket är behäftat med naturliga svårigheter). Min rekommendation blir att kontakta mäklaren samt utreda eventuella försäkringsmöjligheter.
Om du önskar få ytterligare hjälp med ditt ärende rekommenderar jag att du vänder dig till vår byrå via denna länken: https://lawline.se/boka
Hoppas du fick svar på din fråga,
MVH
