Vem har ansvaret för en vattenskada i fastighet?

Question

Hej! Jag och min sambo köpte i i december förra året en villa från 1985. Flyttade in i mitten av april. Nu i december detta år så skulle vi byta ut en elpanna för att få ner vår elförbrukning. När de vi anlitat nu var här för att göra bytet så upptäcktes vattenskada under den nuvarande elpannan. Min fråga är nu, vems ansvar blir detta? Vem är det som ska stå för kalaset som nu blev betydligt mycket dyrare än vad vi tänkt? Huset var besiktigat och vi valde att köpa in oss på deras besiktning och fick genomgång med besiktningsmannen säljarna hade anlitat. I besiktningen var den ingen anmärkning på fuktskada.

Answer 1

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Inledning
För frågor som gäller fel i fastighet är Jordabalken (JB) tillämplig.

Jag förutsätter att köpeavtalet uttryckligen inte förklarar att någon vattenskada ej föreligger under elpannan i fråga eller någon liknande försäkran.

Fel i fastighet och köparens undersökningsplikt
Om villans egenskaper inte stämmer överens med vad som står i köpeavtalet, eller om villan i övrigt avviker från vad köparen rimligtvis kan förvänta sig, så har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller rätt tilil hävning (4 kap. 19 § första stycket JB).

Köparen har en undersökningsplikt, vilket innebär att köparen inte kan åberopa som fel sådant som genom inspektion kan konstateras föreligga. Av din beskrivning är det svårt att exakt förstå hur vattenskadan vid köpetillfället såg ut eller om det luktade konstigt, men i det fall det inte fanns chans att då upptäcka vattenskadan, så kan det tala för att ett s.k. dolt fel förelåg. Undersökningsplikten är mer omfattande om huset är gammalt eller om det finns andra skäl – med hänsyn till husets ålder, placering, renoveringshistorik etc – att anta att någon särskild del av huset rimligtvis kräver en mer genomgående inspektion eller utredning.

Reklamation
I det fall vattenläckan anses vara ett dolt fel, så ska köparen reklamera felet inom en rimlig tid (4 kap. 19 a § JB). Enligt praxis så är en rimlig tid inom 4,5 månader (rättsfallet NJA 2008 s. 1158), men gärna tidigare. Om reklamation inte görs inom rimlig tid, så har köparen förlorat sin rätt.

Innan reklamationen är det en god idé att anlita någon sakkunnig som kan utvärdera skadan och vad som behöver åtgärdas – detta, tänker jag, lär ni behöva göra i alla fall. Därefter vore det inte orimligt att fråga en professionell jurist som kan hjälpa er med själva reklamationen. Reklamationen bör, av bevisskäl, göras i skrift – inte muntligen.

Sammanfattning
Ett dolt fel är ett sådant fel (exempelvis skada) i fastighet som inte med lätthet kan upptäckas vid en normal besiktning av huset. För dolda fel ansvarar säljaren. Anlita gärna en sakkunnig som kan utvärdera skadan samt en jurist som kan hjälpa er med reklamation. Reklamationen bör ni göra så snart som möjligt.

Jag hoppas jag gav svar på er fråga. Om ni har fler frågor, så tveka inte att ställa dem.

Vänligen,