Vem bestämmer minimipriset vid tvångsförsäljning av samägd fastighet?
Kan man vid tvångsförsäljning av ett samägt hus som delägare bestämma ett lägsta pris för försäljning? Kan detta pris i så fall bestämmas fritt i förhållande till värderingsvärdet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Vid tvångsförsäljning av samägt hus är samäganderättslagen (SamägL) den lag som är tillämplig. Lagen är dispositiv, innebärande att den kan avtalas bort genom ett samägandeavtal. Min utgångspunkt mitt svar är att ni inte avtalat bort lagen och att den är tillämplig i dess helhet.
Domstolen, inte delägarna, kan besluta om ett minimipris
En delägare till ett samägt hus har rätt att begära att domstolen ska besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.
Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Som svar på din fråga, innebär det att en delägare har rätt att begära att det ska beslutas om ett minimipris vid tvångsförsäljning av samägd fastighet. Däremot kan inte delägaren bestämma det lägsta priset. En sådan möjlighet vore kontraproduktiv då tvångsförsäljning i regel sker mot åtminstone någon av delägarnas vilja. Om delägaren hade möjlighet att själv bestämma minimipriset skulle det kunna innebära att vederbörande sätter priset så högt att någon försäljning inte blir aktuell. Det är domstolen som beslutar om minimipriset fastigheten inte får säljas under; som huvudregel ska minimipriset motsvara taxeringsvärdet, i vissa fall kan det dock istället sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänligen,
