Vem bär ansvaret för fel i eller skadad fastighet?

Question

Vi har köpt ett hus där det står i kontraktet att det har bergvärme, bergvärmepumpen fungerade när vi var på första visningen då vi provade om vi fick varmvatten i kranen.
när vi kommer till huset på inflyttningsdagen så märker vi att bergvärmepumpen inte fungerar så vi ringer till mäklaren och berättar det direkt och mäklaren tar kontakt med säljarna som säger att dom ska betala kostnaden för reparationen av bergvärmepumpen.
men nu har dom ångrat sig och vill inte betala.
vems skyldighet är det att betala?

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

I en sådan situation som du beskriver kan det antingen vara reglerna om fel i fastighet som blir tillämpliga, eller de om vem som står risken för att fastigheten skadas efter köpet.

I 4 kap. 19 § jordabalken (JB) finns regler om fel i fastigheten. Fel föreligger om fastigheten avviker från vad som följer av avtalet eller om fastigheten avviker från den standard som köparen med fog har kunnat förutsätta att fastigheten har. En köpare får inte så som fel åberopa något som köparen borde ha upptäckt vid undersökningen av fastigheten. Upptäckbara fel är sådana som går att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel. Om det finns symptom på fel eller om säljaren indikerar att något kan vara fel kan undersökningsplikten utökas till att särskilt kontrollera symptomen genom grundligare undersökning. Om fastigheten avviker från vad som sägs i avtalet eller från något som säljaren har lämnat en utfästelse om, reduceras undersökningsplikten och köparen kan då åberopa fel utan att ha behövt undersöka saken vidare.

Huruvida ni kan åberopa att fel föreligger pga. pumpen inte fungerar beror på omständigheterna vid er undersökning. Förelåg felet redan då och var det inte möjligt att upptäcka det kan fel åberopas. Föreligger fel har ni som köpare rätt till prisavdrag på köpeskillingen.

Om pumpen fungerade vid er undersökning men sedan efter köpet gått sönder blir istället reglerna om vem som står faran för att fastigheten efter köpet skadas tillämpliga. Enligt 4 kap. 11 § JB är säljaren ansvarig för att fastigheten av våda skadas eller försämras efter köpet men innan köparens tillträde. Köparen har i en sådan situation rätt till prisavdrag på köpeskillingen. Skulle fastigheten skadats eller försämrats pga. säljarens vanvård eller vållande har köparen förutom rätt till prisavdrag även rätt till ersättning för skada (4 kap. 12 § JB).

Ni som köpare får inte åberopa att fastigheten är felaktig om ni inte inom skälig tid från det att ni märkt felet lämnar säljaren meddelande om detta (4 kap. 19 a § JB).

JB hittar du https://lagen.nu/1970:994

Med vänlig hälsning,