Vem är ansvarig för fel i fastighet som hittats efter köpet?
Vi sålde vårt fritidshus sept-20! Min fråga gäller ett dolt fel enl köparen i taket! Pga utbyggnad så upptäckte hon felbyggt o ruttna bräder i taket!
Vilket vi inte visste om! Mäklaren skrev skriftligt till köparen att göra en undersökning av fastigheten! Vilket hon avböjde! Även jag bad henne komma till stugan o gå igenom allt!
Har inte tid svarade hon då! Nu kräver hon oss på 70.000:- för dolda fel!
Är jag skyldig att betala? Är det mitt el hennes fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Då detta rör en fastighetsrättslig fråga, kan avtalet till stor del reglera vad som gäller mellan er. I mitt svar kommer jag därför utgå från att avtalet inte reglerar något om fel, ev. friskrivningar eller kring denna defekt. Om vi utgår från att det rör sig om en "normal" fritidsfastighet (dvs som inte kan liknas vid ett ruckel), så kan vi inledningsvis konstateras att det föreligger ett fel i fastigheten. Köparen ska inte normalt behöva räkna med att det är felbyggt och förruttnat i taket (4 kap. 19 § 1 st. Jordabalken (JB)). Frågan är dock om felet kan anses relevant, vilket begränsas av köparens undersökningsplikt som bildar utgångspunkten för säljarens felansvar (4 kap. 19 § 2 st. JB).
Säljaren ansvarar för fel som inte hade kunnat upptäckas vid en undersökning av köparen
Köparens undersökningsplikt innebär inte att köparen faktiskt måste undersöka fastigheten. Däremot kan köparen inte åberopa fel och hålla säljaren ansvarig för sådana fel som denne borde kunnat upptäcka vid en erforderlig undersökning av fastigheten, s.k. synliga fel. Fel som inte hade kunnat upptäckas inom köparens undersökningsplikt, ansvarar säljaren för, s.k. dolda fel. Avgörande för köparens ansvar blir därmed vad en normalt bevandrad och erfaren lekman på området (t.ex. inom byggnader) ska kunna upptäcka eller inse om fastighetens skick. Om köparen därmed inte är tillräckligt kunnig, kan denne inte vara säker på att en undersökning av den själv är tillräckligt för att vara graderad köprättsligt. Köparen bör då anlita någon som är tillräckligt kunnig. Oftast brukar därför en professionell besiktningsman göra en undersökning för att konstatera om det finns eventuella fel innan köparen binder sig rättsligt.
Undersökningsplikten är långtgående och det finns bland annat anledning att undersöka byggnaden om säljaren uppmanar till det.
Köparen förväntas kunna upptäcka fel med alla sina sinnen (syn, lukt, känsel och hörsel). Köparens undersökningsplikt kan bli mer eller mindre utsträckt beroende på omständigheterna. Om omständigheterna, som t.ex. byggnadens ålder och skick, iakttagbara varningssignaler, uttalanden av säljare inför köpet, ger skäl att misstänka fel som inte kanske kan ses som helt uppenbara, kan detta innebära att köparen måste gå längre i sin undersökning än vad som normalt krävs. Vilket i sin tur kan innebära att det krävs att köparen gör ingrepp i fastigheten eller att det görs en undersökning av en särskilt sakkunnig person. Undersökningsplikten kan också minska om exempelvis säljaren lämnat en väldigt preciserad uppgift om fastighetens skick. Finns det exempelvis symptom på fel, tex fuktfläckar eller dålig lukt så är det en anledning för köparen att undersöka närmare. Om köparen försummar sin undersökningsplikt, spelar det ingen roll om säljaren inte upplyst om förhållandet då säljaren inte har någon upplysningsplikt som huvudregel.
Felet verkar inte vara dolt och köparen bör därför ansvara för felet
Utifrån det du beskriver verkar det som att både du och mäklaren uppmanat köparen att undersöka fastigheten men trots det avböjt. Jag skulle därför bedöma det som att köparen har en större anledning att undersöka fastigheten och att felet i taket inte borde kunna ses som ett dolt fel, vilket innebär att köparen får ansvara för felet. Det är nämnvärt i sammanhanget att det är köparen som har bevisbördan för ett påstående om felet inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Jag skulle därför råda dig till att prata med köparen och förespråka att hon borde upptäckt felet vid en noggrann undersökning. Är det så att hon vill gå vidare, får köparen stämma i domstol. Smidigast är dock att ni innan försöker nå en överenskommelse.
Skulle det vara så att det bedöms som att du ansvarar för felet, kan köparen kräva prisavdrag på köpeskillingen eller häva köpet om felet är väsentligt. Köparen kan enbart kräva skadestånd om felet beror på en försummelse från din sida, exempelvis om du medvetet lämnat felaktiga uppgifter eller felaktigt utfört byggnadsarbete i anslutning till försäljningen.
Hoppas det var svar på din fråga och lycka till!
Vänliga hälsningar,
