Vem ansvarar för VVS-problem i såld fastighet som uppkommit efter kontraktsskrivning men innan tillträde?
Hej, jag sålde min villa med kontrakt i augusti 2019 och tillträde den 22 nov. Huset är byggt 1950. Säljaren har gjort besiktning, dock ej vad avser vvs. Den 15 nov städades huset inför tillträdet och såväl varmvatten och tryck fungerade då utmärkt på ovanvåningen. Köparen renoverade huset, bla byggdes 2 nya sovrum på ovanvåningen. När köparen flyttar in den 4 januari är trycket av varmvatten mycket dåligt på ovanvåningen och endast lite varmvatten kommer fram. Kallvattnet fungerar normalt. Köparen har anlitat rörläggare som säger att rören är igenslammade och måste bytas ut till kostnad 50 tkr vilket köparen kräver mig på. Rören är 70 år gamla och håller naturligtvis inte i all evighet. Jag har garanterat att allt fungerade normalt fram till den 15 november då huset städades. Felet kan alltså ha uppstått mellan den 16 nov och fram till tillträdet den 22 november eller efter den 22 november. Normal livslängd på rören är 50 år, nu är de 70 år gamla. Felet har inte uppstått av någon plötslig händelse eller av vanvård eller försummlighet utan genom många års förslitning. Vem bär ansvaret för felet? Det kunde lika väl ha inträffat före kontraktsskrivning eller om en månad eller om ett halvår. Om jag som säljare anses bära ansvaret är det rimligt att ersätta köparen med 50 tkr för nya rör? Eller skall man göra sedvanlig nedsättning pga av rörens ålder? Jag har tecknat en sk doldafel försäkring men det är ju inget dolt fel då det fungerade åtminstone fram till den 16 november,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Utgångspunkten vid fastighetsköp är att fastigheten köps i det skick den faktiskt är på kontraktsdagen, dvs. inte skicket vid tillträdet. De faktiska fel som säljaren normalt kan bli ansvarig för är s.k. dolda fel. Säljaren ansvarar däremot för om skicket på fastigheten försämras på grund av en olyckshändelse, vanvård eller vållande mellan köpekontraktet och tillträdet (jfr 4 kap. 11-12 § Jordabalken, JB).
I den situation du beskriver är det fastighetens skickas på kontraktsdagen som är utgångspunkten. Som jag tolkar det utifrån din fråga fungerade varmvattnet och trycket vid det tillfället. Att varmvattnet och trycket därefter har försämrats är inte på grund av olycka, vanvård eller ditt vållande. Om fastigheten inte stämmer överens med vad ni avtalat eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen får inte åberopa en avvikelse som den borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § JB). Det stadgade innebär att säljaren inte ansvarar för fel som är upptäckbara, endast s.k. "dolda fel". Därför brukar det talas om att köparen har en undersökningsplikt. Om en normalt kunnig köpare skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får köparen själv stå för det. Om den normalt kunnige och noggranne köparen inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt; då ansvarar säljaren.
Kraven på köparens undersökning är långtgående. Finns det möjlighet måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Upptäcker köparen symtom på fel, eller om det av andra skäl finns misstanke om fel, skärps kraven ytterligare. I så fall kan även slutna utrymmen behöva inspekteras, och ofta behöver man då ta hjälp av en fackman. Även om det inte finns symtom eller misstanke om fel, kan det vara klokt att anlita en fackman. Vanligtvis anlitar en köpare en besiktningsman för att säkerställa att undersökningsplikten uppfylls. Besiktningsmän undersöker normalt inte t.ex. el, VVS och sidobyggnader. Däremot ingår även detta i köparens undersökningsplikt. Undersökningsplikten gäller oavsett om köparen har undersökt fastigheten eller inte.
Avgörande i ert fall blir således om felet var upptäckbart av köparen vid en noggrann undersökning; köparens undersökningsplikt avgör om något kan anses som ett dolt fel eller ej. Huruvida felet var upptäckbart är dessvärre en bedömning jag inte kan göra. Det kan dock argumenteras för att med tanke på fastighetens ålder är undersökningsplikten långtgående (jämfört med om fastigheten hade varit nybyggd). Var felet upptäckbart vid en noggrann undersökning får köparen själv stå för kostnaden eftersom hen inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Om felet inte var upptäckbart och felet räknas som dolt, faller det på dig som säljare.
Sammanfattningsvis är utgångspunkten att fastighetens köps i det skick den är på kontraktsdagen, inte dagen för tillträdet. Säljaren ansvarar för skador mellan kontraktsdagen och tillträdet om skadorna uppkommer på grund av olycka, vanvård eller vållande. I ditt fall fungerade varmvatten och tryck på kontraktsdagen. Köparen har en undersökningsplikt. Även om besiktningsmannen inte undersökt VVS och rör, innefattas dessa av undersökningsplikten. Köparen kan inte åberopa sådana fall som borde upptäckts vid en noggrann undersökning. Desto äldre en fastighet är, desto mer långtgående är undersökningsplikten. Säljaren ansvarar bara för dolda fel, dvs. sådana fel som inte kunde upptäckas. I ditt fall, utifrån det du skrivit i din fråga, är det mycket som talar till din fördel och att du inte är skyldig att ersätta köparen. Avgörande är helt enkelt om felet hade kunnat upptäckas vid en undersökning eller ej.
För det fall att felet skulle räknas som ett dolt fel har du såvitt jag förstår en försäkring som täcker det. Men då du efterfrågat om det är rimligt att betala köparen 50.000 kronor för nya rör redogör jag avslutningsvis för hur kompensationen vid dolda fel utgår. Vid dolt fel har köparen enligt Jordabalkens regler rätt till ekonomisk kompensation genom prisavdrag. Det är inte kostnaden för reparation som ska ersättas utan skillnaden mellan fastighetens värde utan skadan och fastighetens värde med skadan som kompenseras (4 kap. 19 c § JB)
Utifrån hur du formulerat din fråga är min rekommendation att du bestrider köparens krav om kompensation för rören. Om du önskar hjälp av en av våra jurister i kontakten med köparen och för att bestrida är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
