Vem ansvarar för fuktskador i fastighet?
Jag har en släkting som sålt sin villa i November förra året och flyttat med sin fru till annan ort. De hade en mäklare som skötte hela affären kring försäljningen. Nu har köparen kontaktat min släkting då de upptäckt att det finns fukt i källarens ytterväggar och en lukt har börjat uppstå i källaren. Det är tydligen så att dräneringsrören har skadats av trädrötter och köparen hävdar nu att detta är ett dolt fel. Min släkting är nu osäker då han tror att detta är något som man får räkna med då huset är gammalt. Är det nu köparen eller min släktings ansvar att fixa fuktskadorna?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Den relevanta lagen för att besvara din fråga är nämligen Jordabalken.
Vad gäller vid fel i fastighet?
En säljare ansvarar fel i fastigheten om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Det sistnämnda gäller vid så kallade dolda fel. Dolt fel räknas endast om följande tre kriterier är uppfyllda, enligt Jordabalken 4:19:
Köparens undersökningsplikt
Vid köp av en fastighet har köparen en undersökningsplikt. Undersökningsplikten kan utvidgas eller inskränkas med hänsyn till fastighetens skick, normala beskaffenhet hos jämförliga fastigheter samt omständigheter i övrigt, (4:19 2 st. JB).
Innan köparen köpte villan från din släkting så hade inte lukten i källaren uppstått. Jag har förstått det som att lukten kommit först efter köpet Jag förutsätter att köparen undersökte källaren vid köpet.
Undersökningsplikten omfattar allt som köparen vid undersökningen av fastigheten kunnat konstatera med syn, hörsel, lukt och känsel. Undersökningsplikten kan alltså utökas om det vid undersökning fanns symptom som kunde visa på att köparen behövde fortsätta undersöka villan, till exempel lukten i källaren. Om källaren visade sig lukta även vid de tillfällena innan köparen köpte villan och undersökta den då hade köparen behövt fortsätta sin undersökningsplikt, till exempel genom att bryta källarens ytterväggar för att hitta felet.
Min bedömning
Jag bedömer att säljaren inte kan ställa kravet på köparen att hen behövde göra några ingrepp i byggnaden. Visserligen är huset gammalt men köparen kunde inte vid en noggrann undersökning upptäcka att dräneringsrören hade skadat av trädrötterna, det fanns inga symptom vid undersökningen annat än lukten efter köpet.
Om din släkting däremot har påpekat för köparen att det eventuellt kan finnas fuktskador i källaren, så hade köparens undersökningsplikt utökats. Men då jag inte vet vad din släkting lämnat för information till köparen på plats eller vad som annars står i köpeavtalet, så lämnat jag detta. Däremot är det något du kan föra vidare till din släkting.
Slutsats
Eftersom det vid undersökning av villan inte fanns några symptom att det fanns fukt i källarens ytterväggar, kunde inte köparen förvänta sig det. Att upptäcka fel i dränering kräver att köparen bryter upp väggarna. Ingrepp i byggnader och mark behöver normalt inte göras, NJA 1975 s. 545. Men då köparen inte hade anledning att göra detta kunde köparen inte heller upptäcka att dräneringsrören var skadade och som gav upphov till fuktskadorna. Att huset varit gammalt kan visserligen fått köparen att tänka ett steg längre. Men då köparen inte haft någon anledning alls att närmare undersöka just källaren, anser jag att felet i dräneringen är ett dolt fel.
Utifrån den information du har lämnat till mig hade jag bedömt att din släkting ska svara för felet på grund av dolt fel som köparen inte kunnat upptäcka vid köptillfället.
Jag hoppas du fått svar på din fråga. Du får mer än gärna återkomma med följdfrågor som vi på lawline kan besvara för dig.
Även vill jag informera dig att ni (du och/eller din släktning) kan boka en tid med jurist från Lawline. Här kan ni se hur ni går tillväga!
Hälsningar
