Vem ansvarar för att åtgärda dolt fel i fastighet?
Hej! För 5,5 år sedan flyttade vi in i vår bostadsrättslägenhet. Huset var ett gammalt hus med mycket karaktär där man byggde lägenheter som stod klara 2010. Säljaren till vår lägenhet var den första som flyttade in och vi den andra familjen. I början av året ringde grannen nedanför och sa att det droppar ner i deras kök. Detta har hänt vid tre tillfällen till. Vi använder duschen (som vi kom fram till var problemet) dagligen men som sagt det droppar inte vid varje användning. Efter många besök av OCAB kom de till slut fram till att det troligen är fel installerat i brunnen. En packning som sitter en bit ner är klämd fel och sticker ut i röret. Varför då nu? OCAB misstänker att det har funnits tex fix o fog som täckt det och efter år av användning har det ”stvättats” bort. När vattnet rinner på tillräckligt länge så läcker det så mycket att det droppar ner till grannen. Detta är felkonstruerat från början, då huset/ lägenheten byggdes, då varken vi eller föregående ägare ändrat något i badrummet. Detta är väl inte något som vi själv ska stå för? Min fråga är- vem ansvarar för att åtgärda det? Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Tillämplig lag
Ett köp av en bostadsrätt är ett köp av lös egendom, varför Köplagen (KöpL) är tillämplig (1§ KöpL). Lagen innehåller bestämmelser som kan svara på frågan hur ett fel i en bostadsrätt ska hanteras.
Anses bostadsrätten vara fel enligt köplagen?
En bostadsrätt ska stämma överens med vad man med fog kunnat förutsätta (17§ st 3 KöpL). Generellt kan sägas att en sådan felkonstruktion i bostadsrätten inte är något som man bör räkna med när man köper en bostad. Visserligen kan exempelvis en hög ålder på en bostad innebära att man inte kan förvänta sig lika mycket av bostaden än om den varit nybyggd, men detta är en felkonstruktion som man inte bör behöva räkna med. Därför ska bostadsrätten anses felaktig.
När får man åberopa fel?
En köpare får inte åberopa fel som hen känt till vid köpet av bostadsrätten (20§ KöpL). Exempelvis får man inte åberopa fel man upptäckt vid en undersökning. Inte heller får man åberopa fel som man vid en undersökning borde ha upptäckt. För de fall en säljare uppmanar till en undersökning och man underlåter att göra det, kan man inte i efterhand komma med krav på ersättning. I ert fall framgick det att det krävdes ett flertal undersökningar för att upptäcka felet. Detta är därför ett så kallat dolt fel, det vill säga ett fel som man inte borde ha upptäckt.
Vem ansvarar för felet?
Det är säljaren som ansvarar för fel som uppstått i bostadsrätten innan köpet ingicks. Detta gäller oavsett om man upptäckte felet vid köpet, eller först senare (21§ KöpL). En förutsättning för att säljaren ansvarar för fel är att köparen reklamerar i tid. Denna bedömningen ska göras utifrån vad som anses som skälig tid från det att man upptäckte, eller borde upptäckt felet (32§ KöpL). Emellertid framgår det inte hur lång tid som gått, men jag skulle råda er att höra av er till säljaren så fort som möjligt. I den mån reklamationen kan anses ha inkommit i tid kan man som köpare exempelvis ha rätt till prisavdrag och skadestånd (37§ + 40§ KöpL).
Slutligt råd
Sammanfattningsvis är det möjligt att ni vinner framgång med att åberopa felet i bostadsrätten. Jag råder er att så fort som möjligt höra av er till säljaren och beskriva felet samt meddela att det är säljaren som kommer bli tvungen att stå för dessa reparationer. Om säljaren inte skulle gå med på detta kan saken drivas till domstol, detta ska dock ske som en sista utväg då det både kan vara kostsamt och tidskrävande att gå igenom. För de fall det är nödvändigt, kan en stämningsansökan lämnas in till Tingsrätten. Mer om det hittar ni på Sveriges domstolars hemsida (här).
Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du välkommen att höra av dig till oss igen!
Mvh,
