FrågaFASTIGHETSRÄTTFel i fastighet27/11/2018

Vem ansvara för dolda fel i fastighet när fastigheten säljs i flera led?

Ansvar för dolda fel (10 år) när bostaden säljs vidare:

Vi sålde vårt hus för 3 år sedan och har nu fått reda på att nuvarande ägare ska sälja huset vidare. Vad gäller då med ansvar för dolda fel? Friskrivs vi från detta och nuvarande ägare står ansvariga mot kommande köpare (om inte annat regleras i avtal, t ex genom friskrivningsklausul)?

Med vänlig hälsning,

Dan S

Lawline svarar

Hejsan!

Ansvar för dolda fel preskriberas som du nämnt 10 år efter tillträdet, vilket stadgas i jordabalk 4kap 19b §. Det preskriberas dock inte när fastigheten säljs i flera led. Det innebär att ni kan bli skyldiga att betala skadestånd. För att ni ska kunna bli skadeståndsskyldiga måste vissa förutsättningar vara uppfyllda.

Förutsättningar för skadeståndsskyldighet:
1. Den första förutsättningen för skadeståndsskyldighet är att personen som köpte fastigheten av er inte hade fog att undersöka felet vid köpetillfället. Exempelvis kan tecken på fuktskador finnas vid köpetillfället vilket skulle tvinga personen att undersöka felet innan köpet. Sådana klara tecken på dolda fel ska därför inte ni vara ansvariga för, jordabalk 4kap 19§.

2. Den andra förutsättningen för skadeståndsskyldighet är att ni visste om felet men inte upplyste säljaren om detta eller att ni utfäst något som gör så att säljaren har fog att förvänta sig detta i fastigheten, jordabalk 4kap 19§.

3. Den tredje är att köparen reklamerar i skälig tid från då köparen borde märkt felet, jordabalk 4kap 19a §. Vad som anses vara skälig tid beror på omständigheterna i det särskilda fallet. Vid fuktskador har högsta domstolen accepterat att 4.5 månader är skälig tid från och med då de märkte felet, (läs fallet: NJA 2008 s.1158).

Om dessa 3 punkter är uppfyllda kan ni bli skadeståndsskyldiga. Men som man snabbt förstår krävs det mycket för att ni ska kunna bli ansvariga för dolda fel. Dessa förutsättningar jag har tagit upp exkluderar ekonomiska och processrättsliga aspekter som borde bejakas.

Sammanfattnings, för att svara på din fråga, kan sägas att ni kan bli ansvariga för dolda fel även när fastigheten säljs i flera led men det krävs väldigt mycket för att ni ska kunna bli detta. Eftersom köparen har bott där i 3 års tid utan reklamera något fel förefaller det osannolikt att det finns något dolt fel som kan åberopas.

Med vänliga hälsningar.

Binh TranRådgivare