Vem äger hur mycket av en fastighet när den erlagda köpeskillingen för fastigheten skiljer sig från vad som är angivet i fastighetsregistret?
Jag och min fru köpte för 13 år sedan en villa. Jag betalade 84% och min fru 16% av köpeskillingen men på lagfarten har vi 50% var. Vi har äktenskapsförord som säger att all egendom och egendom som träder i dess ställe skall vara enskild. Till vilken del äger var och en huset?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Din fråga rör förhållandet mellan den civilrättslige och den lagfarne ägaren av en fastighet. Denna situation uppstår dels i ert fall, d.v.s. när ägarförhållandena är annorlunda civilrättsligt jämfört med vad som framgår av förhållandena i fastighetsregistret, men även exempelvis vid ett fastighetsförvärv där köparen övertar (det civilrättsliga) ägandet av fastigheten men underlåter att söka lagfart på den, varpå den före detta ägaren är registrerad i fastighetsregistret.
Lagfaren ägare
Vem som innehar lagfart på fastigheten har betydelse vid ett antal olika dispositioner med fastigheten. Främst har det betydelse för den som vill inteckna och ta ut pantbrev i fastigheten - detta kan enbart den lagfarne ägaren göra. Lagfarten kan även ha betydelse vid frågor med anknytning till ROT-arbeten, om exempelvis skattemyndigheten ska kontrollera att ägaren som yrkar rätt till avdrag faktiskt är rätt ägare. De förhållanden som är registrerade i fastighetsregistret har dock ingen avgörande betydelse för de rent privatekonomiska förhållandena mellan dig och din fru, utan registeruppgifterna har sin största betydelse i förhållande till administrativa åtgärder.
Civilrättslig ägare
I ditt fall är det tal om vem som äger hur mycket av fastigheten gentemot varandra, vilket handlar om den civilrättsliga äganderätten. Denna har sin grund i de rättshandlingar som föranledde de rådande ägarförhållandena, d.v.s. det köp som ni genomförde för 13 år sedan. Vad som därigenom överenskoms är vad som gäller idag, såvida inte en ny överenskommelse om ägarförhållandena träffats mellan er under tiden. Om förhållandet att du framöver skulle äga 84% av huset var förstått och överenskommet vid den tidpunkten så är det vad som gäller. Uppgifterna i fastighetsregistret har ingen inverkan på detta förhållande. Vidare gäller även, p.g.a. de föreskrifter om enskild egendom som ni har i ert äktenskapsförord, att era andelar i fastigheten även utgör er enskilda egendom.
Det enda problem jag kan se i situationen är att det eventuellt kan vara svårt att hävda en viss andel i fastigheten om detta inte framgår någonstans. Detta kan föranleda problem ifall det framöver skulle uppstå tvistigheter kring huset och vem som äger hur mycket. Äganderätten får ju nämligen sin största praktiska betydelse när två delägare inte är överens om förhållandena eller om fastigheten ska säljas eller dess värde fördelas genom bodelning, och där en domstol i värsta fall måste avgöra tvisten mellan de båda på grundval av de uppgifter som delägarna lägger fram som bevisning för sin sak. Det är i dessa fall man brukar tala om skillnaden mellan att ha rätt och att få rätt, och kokar främst ner till bevisfrågor. Om tvist uppstår om hur mycket var och en av er äger i fastigheten så kommer presumtionen vara att ni äger lika mycket om inte någon av delägarna kan visa att så inte är fallet.
I en sådan tvist kan uppgifterna i fastighetsregistret spela en viss roll (eftersom de indikerar ett ägarförhållande), i avsaknad av andra uppgifter som styrker ett annat ägarförhållande. Det kan då, i avsaknad av uppgifter som pekar på någon annan slutsats, framstå som rimligt att presumera att ni äger hälften var. Å andra sidan kan föreskrifterna i äktenskapsförordet tala för att det var er avsikt vid förvärvet att ägarandelarna, som får anses representeras av er respektive del i köpeskillingen, skulle bestå framöver. Det blir i varje fall en fråga om att försöka utröna vad som var avsett vid förvärvet. Vad står det exempelvis på det köpebrev som utfärdades vid köpet? Framgår det av handlingen att du, genom att ha betalat 84% av köpeskillingen, förvärvar 84% av fastigheten så borde saken vara klar redan där.
Svaret på frågan är alltså med andra ord att det handlar om vad ni sinsemellan kom överens om i samband med köpet, eller genom överenskommelse därefter. Konsultera i första hand köpehandling eller köpebrev för detta (i den mån ni inte har ägarförhållandena dokumenterade i annan ordning, exempelvis genom ett avtal). Om det inte av dessa handlingar framgår några tydliga ägarförhållanden så finns det viss risk att, vid en eventuell framtida tvist, andra omständigheter kan komma att behövas för att framöver hävda en viss ägarandel i huset.
Jag hoppas att du får nytta av svaret! Om någonting i svaret är oklart så får du gärna skicka ett mail till mig på lucas.cyren@lawline.se så reder vi ut det därefter.
