Vart går gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning?
Hej
Jag planerar att delvis bo utomlands och delvis i Sverige. Jag vill hyra ut del av min bostadsrätslägenhet och lämna ett rumm till mig för att bo i när jag är i Sverige.
Behöver jag styrelsens godkännande för denna form av innebiende?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bostadsrättshavare har rätt att ha inneboende utan styrelsens tillåtelse:
När det handlar om bostadsrätter så är det bostadsrättslagen som blir aktuell. Enligt 7 kap. 8 § bostadsrättslagen får bostadsrättshavare inte inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem. Genom ett s.k. motsatsslut av bestämmelsen, som innebär att tolkningen utgår från vad lagregeln inte omfattar, betyder det att bostadsrättshavaren får ha inneboende så länge det inte skadar föreningen. Med det sagt, måste bostadsrättshavaren ha kontroll över lägenheten, d.v.s. inte tappa rådigheten över lägenheten. Om så sker innebär det i praktiken att lägenheten är upplåten i andrahand och i sådana fall krävs samtycke från styrelsen 7 kap. 10 § bostadsrättslagen.
Vart går gränsen mellan inneboende och andrahandsuthyrning?
Frågan är var gränsen för rådigheten går. Det måste göras en samlad bedömning av samtliga omständigheter för att avgöra var gränsen går. Allmänt sett innebär det att lägenheten inte får användas av någon annan för självständigt brukande. Det betyder att bostadsrättshavaren måste kunna utöva tillräcklig tillsyn och kontroll över lägenheten enligt 7 kap. 9 § bostadsrättslagen.
I en dom från Högsta domstolen (NJA 2001 s.241 (I och II) förklarade HD begreppet total sublokation (andrahandsuthyrning) av bostadsrättslägenhet. I det ena fallet hade bostadsrättshavaren hyrt ut en del av lägenheten. Bostadsrättshavaren hade aldrig bott i lägenheten, medan hyresgästen disponerat resten av lägenheten inräknat badrum och kök. Den enda kontakten bostadsättshavaren hade med lägenheten var att hennes sambo någon gång i månaden tittade till den, efter att ha anmält sin ankomst. HD kom fram till att hyresgästen hade rätt att självständigt nyttja lägenheten och att bostadsrättshavaren därför upplåtit hela lägenheten. Bostadsrättshavaren hade alltså inte rådighet över hela lägenheten. I det andra fallet hade upplåtelsen undantagit ett rum där bostadsrättshavaren övernattade någon gång i månaden. Han besökte dock lägenheten flera gånger i veckan för att hämta post när hyresgästen inte var närvarande. Bostadsrättshavaren utnyttjade också kök och badrum när han var i lägenheten. I det fallet menade HD att bostadsrättshavaren inte hade upplåtit lägenheten i dess helhet i bostadsrättslagens mening. Dessa domar från HD utgör viktigaste uttalande om var gränserna går mellan total sublokation (andrahandsuthyrning) och partiell sublokation (inneboende).
Sammanfattning:
Sammanfattningsvis, om bostadsrättshavaren är i bostaden flera gånger i veckan, har tillträde till hela lägenheten så att denne kan utöva kontinuerlig tillsyn över den, föreligger alltså partiell sublokation, d.v.s ett inneboende-förhållande. Om inneboende har rätt att nyttja hela lägenheten, bortsett från ett rum som är separerat från bostadsrättshavaren, men i övrigt tillgång till resten av lägenheten, och bostadsrättshavaren besöker lägenheten då och då, kan det vara fråga om total sublokation, d.v.s. en andrahandsuthyrning eftersom bostadsrättshavaren förlorat rådighet över lägenheten i helhet.
I ditt fall lutar det åt andrahandsuthyrning eftersom du kommer befinna dig utomlands och din inneboende då kommer ha rätt att nyttja hela lägenheten förutom det rum du undantagit. Det är alltså sannolikt att du behöver styrelsens tillåtelse för att hyra ut din lägenhet på det här sättet.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
