Vårdnadsplikt i hyrerätt
Hyresgästen får räkning från kommunens VA-kontor!
Summan är 8 500 sek! Vanligtvis ligger månadsförbrukningen av vatten kring ca 650 sek!
Besked från kommunens VA-kontor visar att den mängd vatten som levererats stämmer med fakturasumman!
VVS-reparatör konstaterar läckage i lägenhetens vattenmätare - omständighet som hyresgästen inte varseblivit!
Hyresvärden kräver att hyresgästen erlägger kostnaden!
Är ovan angivna förhållanden sådana som enligt 12 kap 24 § jordabalken (hyreslagen) innebär att hyresgästen tvingas reglera kostnaden? Vilket lagrum i hyreslagen kan hyresvärden hänvisa till som stöd för varför hyresgästen ska betala räkningen?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Frågan är hyresrättslig.
12 kap 24 § 1:a stycket och 2:a stycket jordabalken (JB) anger att:
" Hyresgästen skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. För brandskada som han själv icke vållat är han dock ansvarig endast om han brustit i den omsorg och tillsyn som han bort iakttaga.
Uppkommer skada eller visar sig brist som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet icke skall uppstå, är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Är hyresgästen och medlemmarna i hans hushåll borta när skadan uppkommer eller bristen visar sig och har hyresgästen berett hyresvärden tillfälle att vid behov komma in i lägenheten under bortovaron, är det dock, om lägenheten utgör del av hus, tillräckligt att hyresgästen omedelbart efter återkomsten lämnar hyresvärden meddelande om skadan eller bristen. Meddelande om annan skada eller brist än sådan som angivits förut i detta stycke skall lämnas hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden enligt vad som föreskrivits i detta stycke, är han ansvarig för skada som föranledes av hans försummelse.
"Detta innebär att hyresgästen har en viss vårdnadsplikt för lägenheten. Till vårdnadsplikten hör t.ex. att iaktta viss aktsamhet och rengöring. Den hyresvärd som kräver ersättning för skada har bevisbördan för att skadan uppstått under hyrestiden, se NJA 1987 s. 668. När värden kräver ersättning för skada som uppstått under hyrestiden har värden inte hela bevisbördan för att hyresgästen åstadkommit skadan, se NJA 1975 s. 657. Vattenskador till följd av att ett akvarium gick sönder, se NJA 1991 s. 476. Se även NJA 2011 s. 454 vattenskada och brott mot ordningsregel.
Läckor på vatten-, avlopps- eller gasledningar och skador på tak och liknande är exempel på skador som hyresgästen genast måste underrätta värden om.
Enligt NJA 1975 s. 657 anges i HD:s domskäl att "Ansvarig för skador som uppstått genom vållande är antingen hyresgästen eller hyresvärden. Hyresgästens ansvar i detta sammanhang regleras av 12 kap. 24 § JB.
Eftersom 12 kap. 24 § JB ej innehåller något om bevisbördans fördelning ligger det nära till hands att förutsätta att den vanliga huvudregeln inom skadeståndsrätten gäller, dvs. att den som påstår culpa (oaktsamhet) hos motparten i princip har bevisbördan härför. Då det emellertid här liksom i fråga om exempelvis deposition rör ett speciellt rättsförhållande där ena parten (hyresgästen) normalt har rådigheten över föremålet torde det ligga i sakens natur att den vanliga bevisbörderegeln ej kan gälla.
Även om den vanliga bevisbörderegeln skulle anses gälla är det enligt förbundets mening ej självklart att hyresgästen skall "gå fri" trots att värden ej kan prestera "fullt bevis" för att hyresgästen är vållande. Anledningen härtill är att hyresgästen normalt har de bästa förutsättningarna att kunna ange hur skadan har uppkommit. Denne behärskar i regel bevismaterialet och har störst möjlighet att prestera bevisning.
I normalfallet torde det vara i det närmaste omöjligt för värden att otvetydigt bevisa att just den aktuella hyresgästen vållat skadan. Vad man brukar kunna visa är om skadan funnits vid inflyttning respektive avflyttning. Att kräva "fullt bevis" av värden att hyresgästen vållat skadan är därför en orimlig ordning.
Om man vid avflyttningsbesiktning kunnat konstatera en skada som kan antas ha uppkommit genom vållande samt att skadan ej funnits vid inflyttningen måste man därför få présumera att skadan vållats av hyresgästen eller av någon som han ansvarar för. Kan hyresgästen i sin tur göra troligt eller sannolikt att skadan vållats av någon han ej ansvarar för bör bevisbördan övergå på hyresvärden.
Ett generellt hävdande av uppfattningen att hyresgästen måste styrka att han ej är vållande så snart värden visar att skadan vållats under hyrestiden kan emellertid i vissa fall även försätta hyresgästen i en orimlig situation. Hänsyn bör därför tas till i vilken omfattning hyresgästen disponerar över föremålet i fråga. Eftersom hyresgästen exklusivt disponerar lägenheten brukar man ofta i praktisk fastighetsförvaltning utgå ifrån att hyresgästen svarar för skador som vållats inom lägenheten (exempelvis skador på innerfönster, sanitetsporslin o. dyl.). När det däremot gäller föremål, till vilka hyresgästen inte haft samma exklusiva rådighet, présumeras ofta att skadan i stället vållats av utomstående. Exempel på sistnämnda typ av föremål är yttre fönsterrutor, Självfallet tillämpas presumtionen endast under förutsättning att det ej framkommit omständigheter som talar emot densamma. Resonemanget leder till slutsatsen att kraven på hyresgästens motbevisning bör öka i de fall skadan vållats under hyrestiden och det gäller föremål som hyresgästen normalt ensam har rådigheten över.
Den avgörande frågan synes vara vem som har bevisbördan för vållande till skada i förhyrd lägenhet. Huvudregeln inom skadeståndsrätten innebär att den som påstår culpa har bevisbördan därför. Avsteg härifrån synes böra ske endast med stöd av uttryckligt lagbud. Någon sådan föreskrift finnes inte i 24 § hyreslagen. Det bör därför ankomma på hyresvärden att styrka culpa hos hyresgästen."
Sammanfattningsvis måste din hyresvärd kunna bevisa att du genom oaktsamhet har vållat skadan för att kunna kräva ersättning av dig enligt 12 kap 24 § JB. Om den läckande vattenmätaren finns inom din bostad är risken större att du kan krävas att ersätta skadan än om vattenmätaren finns utanför bostaden. Då jag inte vet vart vattenmätaren sitter är det svårt att bedöma om det är ditt ansvar. Det kan även bero på om det krävs särskilda kunskaper för att märka om det är något fel på mätaren.
Rekommendation
Om du inte har brustit i vårdnadsplikten inom lägenheten eller vill få saken prövad bör du bestrida hyresvärdens krav med rekommenderat brev. Om du får ett inkassokrav eller krav från Kronofogdemyndigheten måste du bestrida det kravet med. Därefter får hyresvärden välja om den vill ta ärendet vidare till domstol. Observera då att det kan tillkomma rättegångskostnader om du förlorar tvisten.
Andra lagrum förutom 12 kap 24 § som kan göra en hyresgäst skyldig att ersätta skada är vid förverkande av hyresrätten 12 kap 42 § JB eller genom allmänna skadeståndsregler enligt skadeståndslagen. Dock bör vid hyresförhållanden 12 kap jordabalken beaktas i första hand.
Om du behöver anlita en jurist är du välkommen att mejla mig jessica.konduk@lawline.se
Vänligen,
