Värdering av fastighet som förskott på arv
Hej! Jag ska få mina föräldrars sommarstuga som ett förtida arv i gåva. Min far byggde huset själv med lösvirke 1964. Han har köpehandlingar för tomten men när det gäller kostnad för själva huset så är jag inte säker på att det går att få fram. Byggarbetet gjorde han själv.
Min fråga är: hur beräknar man värdet på sommarstugan så att mina systrar får motsvarande värde/pengar i arv i framtiden. Tack på förhand
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Eftersom du är dina föräldrars bröstarvinge och de skänker dig fastigheten så räknas den som förskott på arv, vilket framgår av Ärvdabalk (1958:637) 6:1 första stycket. Att du mottar ett förskott på arv innebär att en avräkning görs från din framtida arvslott. När avräkning görs från ditt arv i framtiden så går man efter förskottets värde vid tidpunkten för när du mottog fastigheten (Ärvdabalk 6:3). Om värderingstidpunkten är när du mottar förskottet på arvet så kvarstår dock frågan hur huset, och fastigheten, ska värderas.
Ett flertal olika linjer skulle kunna tillämpas för att göra värderingen av huset. Rättspraxis tycks dock utvisa att det är marknadsvärdet som ska vara vägledande för att beräkna förskottets storlek, något som även Skatteverket tycks ställa sig bakom (jämför exempelvis Prop. 2004/05:25 s. 24). Det är därför lämpligt att du kontaktar en professionell värderingsman som kan göra en riktig bedömning av husets, och därmed fastighetens, marknadsvärde vid tidpunkten då du mottar förskottet på arvet.
Med tanke på att fastigheter generellt sett ökar ganska snabbt i värde över tid så kan det medföra att avräkningen från din framtida arvslott inte blir lika stor som om värderingstidpunkten för förskottet istället hade varit vid själva arvskiftet. En sådan situation kan mycket väl skapa osämja mellan dig och dina systrar om de anser att du har fått en orättvis fördel. Ett sätt att möjligen undvika osämja är att dina föräldrar istället ger fastigheten till alla er syskon, varvid dina systrar kan sälja sina andelar till dig till marknadsvärdet. På så vis har alla syskon fått lika mycket i gåva av sina föräldrar. Risken med ett sådant förfarande är dock att löften om att sälja eller utge förköpsrätt till fastigheter eller andelar i dessa som utgångspunkt saknar giltighet i svensk rätt, och kan därmed inte rättsligt krävas fram (jämför exempelvis domarna i NJA 1990 s. 18 och NJA 2002 s. 467). När fastigheter överlåts som gåva så har dock HD godtagit villkor i gåvohandlingen om att gåvomottagarna är skyldiga att först erbjuda de andra samägarna att köpa andelen när de önskar överlåta den, vilket utgör ett undantag till den nämnda huvudregeln (jämför domen i NJA 1981 s. 897). Detta kan tala för att villkor i dina föräldrars gåvohandling som stipulerar att dina syskon ska sälja sina andelar i fastigheten till dig till marknadsvärdet kommer att anses rättsligt bindande. Eftersom detta dock skiljer sig från 1981 års fall på punkten att dina syskon blir tvungna att omedelbart sälja sina andelar till dig istället för att endast ha skyldighet att ge dig ett erbjudande närhelst de själva önskar sälja så kvarstår en mindre risk för att huvudregeln ändå blir tillämplig. Till syvende och sist så kräver förfarandet sannolikt att du överhuvudtaget kan lita på att dina systrar kommer att sälja sina andelar till dig.
Jag hoppas att detta svar i någon mån har klargjort läget. Om något skulle vara fortsatt oklart, eller om du behöver få en professionell värderingsman förmedlad till dig, så är du välkommen att kontakta vår samarbetspartner Familjens Jurist via http://lawline.se/boka.
Med vänlig hälsning
