Lawline
ARVS- OCH TESTAMENTSRÄTTArvsskifte
22 november 2014

Värdering av fastighet i arvskifte

Fråga

Jag och min bror ärver min mor. Jag ärver hennes hus och min bror resten. Jag kommer därför att behöva kompensera min bror med X kronor. Vi har kommit öerens om en värdring av huset till 2550000 kr. Då är frågan hur man får fram det "reella värdet"? Enligt ett otal sajter, så drar man av mäklararvode och reavinstskatt. Det som blir över är vår gemensamma del. Jag köper ut honom med halva summan. Nu vill min bror att förbättringskostnader tas med. Luft/värmeväxlare från 2012 á 44000 kr och indragning av Internet 2014 á 16000 kr. Då kontrar jag med flyttstäd á 5000 kr. Kan även ta med avgifter i samband med köpet 1960 (stämplingsavgift m.m. á 994 kr). Även avgift för pantbrev bör jag kunna ta med. Nånstans här villar jag dock bort mig. Jag tjänar ju på hög reavinstskatt just vid arvsskiftet. Jag tänker behålla huset och hyra ut det. Vilka summor sänker skatten? Alla summor eller? Drar jag av samtliga summor från första värderingen och sedan även reavinstskatten? Eller drar jag bara av reavinstskatten från den första värderingen (2,55 miljoner)? Mäklararvodet är ju en utgift som gör att man defacto får mindre för huset! Så även en flyttstäd. Ska man sedan plussa på värdet ,ed förbättringarna? Detta blir ju märkligt i mina ögon, eftersom det togs hänsyn till dom, när huset värderades. Väderingen blev högre på grund av förbättringarna. Jag måste skriva ett arvsskifte och behöver hjälp!

Svar

Hej!

Den "formel" som brukar användas för beräkning av fastigheters nettovärde i arvskiften är följande:Fastighetens marknadsvärde (enligt er uppskattning 2 550 000 kr)- Lån (om personen som tillskiftas fastigheten tar över eller löser eventuella lån)- Skatt på eventuellt uppskovsbelopp (22 % av beloppet)- Latent vinstskatt (hur mycket skatt det skulle bli om fastigheten såldes idag, se nedan)- Fiktiv mäklaravgift (vad mäklare skulle ta betalt om fastigheten såldes idag)Den latenta vinstskatten behöver i sig en uträkning. Den ser ut så här (se 44:13-14 inkomstskattelagen):Fastighetens marknadsvärde- Fastighetens inköpspris (vad er mor köpte det för 1960)- Fiktiv mäklaravgift- Förbättringsutgifter (standardhöjande renoveringar)Summan utgör underlaget för vinstskatt, vilken beskattas med 22 %, således utgör 22 % av summan den latenta vinstskatten.

De förbättringskostnader som din bror tagit upp tas upp i beräkningen av den latenta vinstskatten, förutsatt att de var standardhöjande och inte bara ersatte något som redan fanns. Din bror "tjänar" på att kostnaderna tas upp, då det innebär att den latenta vinstskatten blir lägre vilket leder till ett högre nettovärde på fastigheten.

Övriga utgifter som du tar upp är dock inte relevanta vid beräkning av nettovärdet. Du och din bror kan om ni är överens om det beräkna nettovärdet hur ni vill, varför inget hindrar att ni räknar på annat sätt, men om ni vill använda det gängse sättet så ska endast det som tagits med i ovanstående "formel" beaktas.

Det värde som ni får fram är fastighetens nettovärde, vilket värde du anses få i arvskiftet. Din bror har då rätt att få samma värde, vilket i första hand kan göras genom att han tillskiftas annan egendom som tillhört er mor, och i den mån det inte räcker till så får du köpa ut honom.

Vänliga hälsningar,