Fördelning av andelar i fastighet vid arvsskifte

Question

Hur kan egendomen fördelas i ett dödsbo med tre delägare (A, B och C), där den huvudsakliga egendomen består av en äldre småhusfastighet? Fastigheten är värderad till 2000 tkr. Inköpsvärdet är 60 tkr (mer än 50 år sedan). Egendom utöver fastigheten är av ringa värde.
Delägare C är fast bosatt i fastigheten och vill överta den för att kunna bo kvar. A och B gör inte anspråk på den.
C skulle kunna köpa fastigheten i sin helhet av dödsboet till marknadspris. Dödsboet behöver då betala skatt på realisationsvinsten, 427 tkr (22% av 1940 tkr). A, B och C kan därefter dela nettot från försäljningen, vardera 524 tkr. C behöver i så fall skjuta till en likvid om (netto) 1476 tkr (2000 - 524 tkr) i uppgörelsen.
Alternativt skulle C kunna ta fastigheten i sin helhet i arv. Arvskiftesvärdet är då marknadsvärdet minus latent kapitalskatt (andra omkostnader försummas), 1573 tkr. C får i det här fallet skjuta till 1048 tkr (2*524 tkr) i likvid betalning till A och B, för att de ska få sina andelar av arvet.
Den likvida insatsen för C blir avsevärt mindre med den alternativa lösningen. C övertar då även den latenta kapitalskatten. "Kostnaden" blir i den meningen densamma för C, som i det första fallet, med den skillnaden att kapitalskatten ska betalas först vid en framtida försäljning.
Är den alternativa lösningen legalt gångbar, eller riskerar den att ses som en förtäckt försäljning, för att undanhålla kapitalskatt enligt den första lösningen?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Jag kommer att använda mig av Ärvdabalken (ÄB) för att besvara din fråga.

Latent skatt vid arvsskifte

Arvsskifte regleras via ÄB, men det finns inget som uttryckligen reglerar hur egendom ska värderas vid ett arvsskifte. Dödsbodelägare är som utgångspunkt någorlunda fria till att själva komma överens om hur egendom i dödsboet ska värderas. Det finns dock praxis (NJA 2015 s. 558) som säger att latenta skatteskulder ska beaktas vid arvsskiften. Anledningen till det är att en person i arvsskiftet som får t.ex en fastighet istället för annan egendom inte ska lida förlust på grund av den latenta skatten. Vare sig en försäljning av egendomen är planerad eller inte saknar betydelse, utan avgörande är att försäljning kan komma att ske. Huvudregeln kan därför sägas vara att egendom ska värderas till det värde den hade haft om det sålts vid tiden för arvsskiftet, med avdrag för latent skatt och försäljningsutgifter.

Skulle ni välja att använda er av latent skatt i beräkningen av egendomens värde lyder formeln [Marknadsvärde - latent skatt - lån = Skiftesvärde], vilket ni redan verkar ha koll på. 

Fördelning

Ett alternativ är att A, B och C får lika andelar i fastigheten värderade enligt formeln ovan. Fördelas arvet på detta sätt behöver dödsboet inte betala någon skatt och det behöver ännu inte heller A eller B, då arvsskatt inte existerar. Efter detta kan C köpa A och Bs fastighetsandelar till det pris de kommer överens om tillsammans. Detta är snarlikt den alternativa metoden du föreslog, vilket är helt okej. Håll dock i åtanke att A och B kommer behöva skatta på vinsten de gör från att sälja sina andelar i fastigheten till C. Metoden för att värdera fastigheten vid arvsskiftet är inte heller huggen i sten, utan kan avgöras sinismellan dödsbodelägarna hur de vill. Anledningen till att jag föreslår att fastigheten delas upp i andelar under arvsskiftet och att inte C får hela fastigheten själv i arvsskiftet är så att det inte ska bli några potentiella legala problem med arvsskiftet som någon vid ett senare tillfälle kan skapa problem kring.

Din föreslagna alternativa metod är emellertid helt legal också. Det är inte ovanligt att arvtagare köper ut andra arvtagare ur fastighetsarv. Tänk på att dokumentera att likviden som C betalar till A och B uttrycks som en kompensation för deras respektive andelar av arvet, inte som en köpeskilling för fastigheten.Det är viktigt att transaktionen inte sker med en avsikt att dölja en försäljning. Om det i praktiken är så att C köper fastigheten snarare än att ta över den som arv, kan Skatteverket försöka omklassificera transaktionen som en försäljning och kräva kapitalskatt. För att undvika denna risk bör alla handlingar tydligt visa att det är ett arvsskifte och att likviden som betalas till A och B är ett led i fördelningen av arvet, snarare än en försäljningsliknande transaktion.

OBS! Rent praktiskt krävs att dödsboet får lagfart innan fastigheten kan överlåtas. Därefter kan överlåtelse ske. Hur överlåtelse går till stadgas i 4 kap. Jordabalken, där står bland annat om de formkrav som finns för att överlåtelsen ska bli giltig.

Sammanfattning
Latent skatt vid arvsskifte

• Dödsbodelägarna har stor frihet att komma överens om värdering av egendom, men praxis (NJA 2015 s. 558) anger att latent skatt ska beaktas vid värderingen av egendom.
• Fastigheten bör värderas enligt formeln: Marknadsvärde - latent skatt - försäljningsutgifter = Skiftesvärde.

Fördelning av fastigheten

• Ett alternativ är att dela upp fastigheten i andelar under arvsskiftet (t.ex. 1/3 var). Därefter kan C köpa ut A och B. Detta minskar risken för legala problem vid arvsskiftet, men innebär att A och B får skatta för eventuell vinst på sina andelar.
• Den alternativa metod som föreslogs (att C övertar hela fastigheten som arv och kompenserar A och B med likvid) är också laglig. Det är dock viktigt att dokumentera att likviden utgör en kompensation för arvslotterna och inte en köpeskilling för fastigheten, för att undvika risken att Skatteverket omklassificerar transaktionen som en försäljning.

Praktiska aspekter

• Dödsboet måste ha lagfart innan överlåtelse kan ske. Överlåtelsen ska följa formkrav enligt 4 kap. Jordabalken.

Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Jag kan även sätta dig i kontakt med vår ordinarie byråverksamhet om det kvarstår osäkerheter efter vår kontakt. Med vänlig hälsning,