Värdering av bostadsrätt vid arvskifte
Jag vill ha reda på hur uträkningen blir på den bostadsrätten nedan vid ett arvskifte om det är möjligt.
Värdering idag 2 200 000
Inköp 2003 330 000
Skatteuppskov 232 862
Förbättringsutg. -03 100 000
Förbättringsutg. -20 30 000
Mäklaravg.?
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar din fråga som att du vill veta vilket värde bostadsrätten ska anses ha i arvsskiftet. Vilket värde som används beror på vad som ska hända med bostadsrätten. Om bostadsrätten ska säljas blir det försäljningslikviden, minus de mäklaravgifter, skatt och lån som ska betalas, vilket delas mellan arvingarna.
Om däremot någon av arvingarna ska överta bostadsrätten blir det däremot ett annat värde som används. Bostadsrättens nettovärde ska användas, vilket blir det värde som arvingen ansetts ha fått. Övriga arvingar har såldes rätt till samma värde, och om det inte finns tillräckligt i boet för att kompensera övriga arvingar får den person som övertar bostadsrätten köpa ut övriga arvingar ur bostadsrätten.
Hur beräknas bostadsrättens nettovärde?
Följande uträkning används för att få fram bostadsrätten nettovärde:
Bostadsrättens marknadsvärde
- Eventuella lån som arvingen övertar i samband med arvet
- Skatt på eventuellt uppskovsbelopp (22 % av beloppet)
- Latent vinstskatt (hur mycket skatt det skulle bli om bostadsrätten såldes idag, se nedan)
- Fiktiv mäklaravgift (vad mäklare skulle ta betalt om bostadsrätten såldes idag, ca 2 % av marknadsvärdet)
Den latenta vinstskatten behöver i sig en uträkning. Den ser ut så här enligt 44 kap 13-14 §§ inkomstskattelagen:
Bostadsrättens marknadsvärde
- Bostadsrättens inköpspris
- Fiktiv mäklaravgift
- Förbättringsutgifter (vissa renoveringar)
Summan utgör underlaget för vinstskatt, vilken beskattas med 22 %, således utgör 22 % av summan den latenta vinstskatten. Du kan dra av förbättringskostnader som du haft under försäljningsåret eller de fem föregående åren. För ny-, om-, eller tillbyggnad, så kallade grundförbättringar, finns däremot ingen tidsgräns. Jag antar dock att förbättringsutgifterna från 03 inte var sådana grundförbättringar i min uträkning nedan och tar därför inte med den utgiften.
Uträkningen i ditt fall:
Marknadsvärde = 2 200 000
Skatt på uppskovsbelopp = 0,22 x 232 862 = 51 230
Latent vinstskatt = (2 200 000 – 330 000 – (0.02 x 2 200 000) - 30 000) x 0,22 = 395 120
Fiktiv mäklaravgift = 0,02 x 2 200 000 = 44 000
Nettovärdet = 2 200 000 – (0,22 x 232 862) – ((2 200 000 – 330 000 – (0.02 x 2 200 000) - 30 000) x 0,22) – (0,02 x 2 200 000) = 1 709 650
Utifrån de uppgifter jag fått av dig kan alltså nettovärdet beräknas på ovanstående sätt. Summan blir då 1 709 650 kr. Den som ska överta bostadsrätten måste alltså ersätta övriga arvingar med den summa som motsvarar det som de skulle ha ärvt. Observera dock att uträkningen kan förändras om det till exempel finns lån som ska övertas eller om förbättringsutgifterna från 2003 var sådana grundförbättringar att de ska dras av.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis beror värdet av bostadsrätten i arvsskiftet på om bostadsrätten ska säljas eller om någon ska överta bostadsrätten. Om bostadsrätten ska säljas räknas värdet ut genom att ta försäljningslikviden minus mäklaravgifter och de skatter och lån som ska betalas. Om någon ska överta bostadsrätten måste man dock räkna ut nettovärdet. För att räkna ut nettovärdet tar man marknadsvärdet minus eventuella lån som ska övertas, minus skatt på uppskovsbelopp, minus latent vinstskatt minus fiktiv mäklaravgift. I ditt fall, med de uppgifter jag har tillgång till, blir nettovärdet 1 709 650 kr.
Övriga arvingar har rätt till samma värde vilket innebär att de ska lösas ut ur bostadsrätten. Kompensationen kan ske genom att övriga arvingar tillskiftas mer av kvarvarande arvet motsvarande det värdet. Om det inte finns tillräckligt i boet för att kompensera övriga arvingar får dock den som övertar bostadsrätten köpa ut övriga arvingar ur bostadsrätten.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
