Vad ska jag tänka på för att undvika konflikter vid förvärv av fastighet till underpris från mina föräldrar?
Hej.
Jag och min sambo ska köpa ett hus med stor tomt av mina föräldrar. Vi kommer köpa detta huset billigare än vad det är värderat till. Mina föräldrar vill inte att det ska räknas som förskott på arv. Jag har hjälpt mina föräldrar med deras verksamhet i flera år utan betalt och därför vill dom gärna ge mig denna förmån.
Jag har 3 halvsyskon, 2 på mammas sida och en på min pappas sida.
Jag är rädd för att det kan bli en konflikt gällande detta dagen mina föräldrar inte finns längre.
Hur ska jag göra och vad ska jag tänka på?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår dig, undrar du vad du ska göra och tänka på för att undvika en framtida konflikt , med anledning av att du och din sambo ska köpa en fastighet till ett pris under marknadsvärdet. Inledningsvis vill jag bara betona att även om den rättsliga utgångspunkten är att föräldrar ska behandla sina barn lika, så har föräldrar möjlighet att särbehandla sina barn om de så vill. De kan ske exempelvis genom att man, som i ert fall, får köpa en fastighet billigare med villkoret att det inte ska vara förskott på arv. Det är lätt att det blir konflikter över vad föräldrar har gett bort i livstiden och jag förstår därför din oro. Även om det finns vissa saker man kan tänka på för att undvika konflikter, är det ingen egentlig garanti för att konflikter inte kommer uppstå.
Det måste upprättas ett skriftligt köpebrev där bland annat köpeskillingen ska anges
För att ett köp av en fastighet ska bli giltigt, måste man uppfylla alla formkraven enligt jordabalkens regler. Av 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) framkommer att det måste upprättas en skriftlig köpehandling med uppgifter om köpeskilling, en överlåtelseförklaring samt underskrift av både köpare och säljare. Uppfylls inte dessa krav så är hela köpet ogiltigt. När man förvärvar en fastighet är man också skyldig att ansöka om lagfart enligt 24 kap. 1 § JB. För att erhålla en lagfart, måste underskrifterna i köpehandlingen bevittnas av två personer, varför det är bra att tänka på redan i överlåtelseskedet.
Konflikt kan undvikas genom att ge bort gåva till resterande barn eller genom en kompensationsklausul
Köpeskillingen är sådant man kan fundera över för att undvika framtida konflikter. Utgångspunkten enligt 6 kap. 1 § Ärvdabalken, är att det som ges till en bröstarvinge i gåva under livstiden ska avräknas som förskott på arv. Om man inte vill att det ska utgöra förskott på arv, måste detta framgå, exempelvis genom köpebrevet. I och med att dina föräldrar inte vill att det ska utgöra förskott på arv, kan man exempelvis fundera på om man vill ge resterande barn någon motsvarande gåva eller förvärv till underpris som inte heller ska avräknas som förskott på arv, vilket skulle kunna fungera som plåster på såren.
Det är också möjligt att i köpebrevet ta med en så kallad kompensationsklausul som innebär att dina syskon ska kompenseras vid händelse att fastigheten säljs. Härvid uppkommer vissa frågor som man måste ta ställning till, exempelvis hur stor andel av försäljningsvärdet syskonen har rätt att ta del av. Kompensationsklausuler är inte reglerade i lag och det finns en hel del frågor runt i kring villkoret som juridiskt sett inte är helt utrett.
Om det hade utgjort förskott så hade förskottet bestått i skillnaden mellan köpeskillingen och marknadsvärdet
Det som du själv kan motivera dig med och förklara för dina halvsyskon vid eventuell konflikt, är att om det hade utgjort förskott på arv, hade förskottet bestått i skillnaden mellan köpeskillingen och marknadsvärdet. I och med att din sambo inte ärver dina föräldrar, så är det enbart hälften av skillnaden som utgör förskottet. Alltså skulle fastigheten säljas för exempelvis två miljoner kronor, men marknadsvärdet uppgår till tre miljoner kronor, utgör förskottet 500 000 kr (en miljon kronor/2). Jag förutsätter att dina föräldrar äger hälften var av fastigheten. Det innebär ett förskott om 250 000 kr från vardera förälder, vilket dina halvsyskon på respektive sida kan komma att ha synpunkter på. Med det sagt kan det kanske vara värt med beaktande av din oro, att inte sätta köpeskillingen allt för långt från marknadsvärdet.
Sammanfattning
Med beaktande att det är mycket att tänka på inför en fastighetsöverlåtelse skulle jag rekommendera att kontakta en jurist för mer ingående rådgivning och upprättande av en köpehandling. Du kan boka en tid hos en av våra jurister här. I övrigt är det nog bara att stålsätta sig och vara beredd på att det kan förekomma konflikter.
Lycka till, och hoppas allt löser sig.
Vänliga hälsningar,
