Vilka rättigheter ger vårt servitut?
Hej, jag och ett flertal andra har servitut på en del av en annan fastighet, där vi har följande förmån (ordagrant från 1933): "Rätt att nyttja den fastigheten tillhöriga mark, söder om vägen som om området hade allmännings natur".
Vad har vi då rätt att göra på området? Området är markerat i detaljplanen som B(Bostäder) och prickad(dvs byggnader får inte uppföras). Frågan gäller om vi med servitut har rätt att vistas på området, t ex klippa gräs och buskar, ställa ut möbler, etc. Kan vi hindra andra utan servitut att vara på marken, om vi anser att dom står oss (ref allemansrätten). Måste vi fråga markägaren om lov för några aktiviteter?
Fastigheten som berörs är uppdelad i två områden som skiljs av en väg som ägs av en vägförening. Fastighetsägaren har sitt hus på det norra området, alltså det område som servitutet inte avser.
Undrar Anders
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av dina frågor är regeringsformen (RF), fastighetsbildningslagen (FBL), jordabalken (JB) och miljöbalken (MB).
Frågan avseende vilka rättigheter (och eventuella skyldigheter) som servitut innefattar kan inte besvaras entydigt. Av din ärendebeskrivning framgår det inte heller om servitutet har upplåtits på frivillig väg eller tillkommit till följd av ett myndighetsbeslut. Men såvitt jag kan bedöma och utifrån det årtal då servitutet uppkom verkar det senare gälla, vilket innebär att det handlar om ett officialservitut, dvs. ett servitut bildat genom ett myndighetsbeslut. Det kommer i vart fall att bli utgångspunkten nedan. Men utan tillgång till servitutshandlingen är det egentligen omöjligt att kunna fastställa vad officialservitutet omfattar mer i detalj. Om det är så att formuleringen "Rätt att nyttja den fastigheten tillhöriga mark söder om vägen som om området hade allmännings natur" är det enda som går att utläsa av servitutet kommer ditt ärende att ganska bli svårlöst i skrivande stund.
Officialservitut, vad gäller?
Allmänt kan sägas att avtalstolkning syftar till att försöka utröna den gemensamma partsviljan, alltså vad parterna från början hade för avsikt med rättsförhållandet. Men här handlar det ju inte om något regelrätt avtal, utan om ett myndighetsbeslut. Om ni och den tjänande fastighetens ägare, grannen, har olika uppfattningar om vad som gäller och inte förmår att göra upp på frivillig väg måste frågorna i princip hänskjutas till samma myndighet som från början beslutade om bildandet av officialservitutet, dvs. Lantmäteriet, och där få spörsmålen avgjorda genom en så kallad fastighetsbestämning. Enligt 14 kap. 1 § 1 st. 2 p. FBL kan Lantmäteriet ombesörja en fastighetsbestämning, vilken utgör en förrättningsåtgärd som syftar till att bringa klarhet i just tvistiga eller oklara förhållanden avseende servitutsfrågor och på så sätt för framtiden kunna få till ett rättsligt bindande avgörande. I 14 kap. 3 § FBL uttalas vidare att Lantmäteriet vid förrättningen ska klargöra fastighetsbestämningens omfattning för sakägarna (fastighetsägarna) och därvid noga ange vilka frågor som ska avgöras.
Vidare ska myndigheten utreda de omständigheter som är av betydelse för fastighetsbestämningen och resultatet av utredningen ska sedan framläggas för er och grannen i egenskap sakägare. Alla kända sakägare har rätt att överklaga Lantmäteriets beslut och ska skriftligen underrättas om beslutet, 4 kap. 33 a § 1 st. FBL. Den sakägare som önskar överklaga myndighetens avgörande ska göra det till mark- och miljödomstolen inom fyra veckor, överklagandet ska dock ges in till Lantmäteriet, 15 kap. 6 § 1 st. FBL. Försitter den part som vill överklaga beslutet tidsfristen vinner beslutet laga kraft, vilket innebär att rätten till domstolsprövning går förlorad, vilket i sin tur betyder att beslutet om fastighetsbestämning slutligt kommer att föras in i fastighetsregistrets allmänna del, 19 kap. 2 § 1 st. FBL. Därefter anses fastighetsbestämningen vara fullbordad, 1 kap. 2 § 2 st. 2 p. FBL.
Vad får ni göra och kan ni hindra andra från att beträda området?
När det gäller den förstnämnda frågan har denna i stort sett redan "besvarats" ovan. Med tanke på servitutets allmänt hållna och ganska tillintetsägande formulering är det enda ni kan göra, förutom att överlämna ärendet till lantmätaren, att samtala med ägaren till den tjänande fastigheten och närmare försöka reglera servitutsrätten på egen hand. Märk väl att eventuella överenskommelser måste manifesteras i skrift för att få status som servitut, jfr 14 kap. 5 JB. Och beträffande den andra frågan kan följande anföras. Allemansrätten, vilken är den begränsade rätt envar har att använda annans fastighet, mark och vatten, och då främst genom att färdas över fastigheten (till fots) och under kortare perioder även uppehålla sig på den, är en grundlagsskyddad rättighet, 2 kap. 15 § 4 st. RF, men vad den närmare innebär har dessvärre inte kommit till uttryck i lagtexten. Det står i vart fall klart att allmänheten inte får ta sig sådana friheter att naturen eller fastighetsägare orsakas nämnvärd olägenhet eller skada, jfr 7 kap. 1 § MB. Skyddet tar alltså främst sikte på markägaren och inte innehavaren av ett servitut. Det ankommer därför på den tjänande fastighetens ägare att påtala och agera om allmänheten skulle störa er i en oacceptabel omfattning. För annars går det enligt min mening förmodligen att argumentera för att ni hindras i utövandet av servitutet. Men först måste det naturligtvis preciseras. Att fastighetsägaren har sitt hus på en del av fastigheten som inte servitutet omfattar får ingen bäring på den rättsliga bedömningen och föranleder ingen förändrad syn på den uppkomna situationen. Servitutets närmare innebörd från 1933 måste helt enkelt fastställas mer ingående.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
