Vad räknas som ett dolt fel?

2017-10-12 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej!I lantliga omgivningar har vi köpt en äldre fastighet 2017-08 med två eldstäder som uppgavs fungera -vedspis/köksspis och en modern kakelugn med tilluftsfläkt för uppvärmning av huset. Protokoll fanns från brandskyddsbesiktning 2017 där båda eldstäderna var utan anmärkning. Säljaren lämnade muntlig information till oss att båda eldstäderna fungerade, men att köksspisen inte hade använts på länge och att i kakelugnen var man tvungen att placera en plåt framför ett hål i eldstaden när man eldade, men gjorde man det så skulle det enligt sotaren vara ok att elda.Vid vårt första eldningsförsök för ett par veckor sen gick det inte att elda i någon av spisarna. Först köksspisen - Trots noggrann förvärmning av köksspisens innandöme och utgång till skorstenspipan blev det inget drag i skorstenspipan och rök vällde obarmhärtigt in i köket. Även spisens ugn fylldes med rök. Vi fick släcka elden med vatten.Sen kakelugnen - Trots placering av den av säljaren kvarlämnade plåten placerad framför hålet i eldstaden, luktade det rök i rummet. När fläkten sattes på för att dra nytta av kakelugnens kapacitet forsade rökfylld tilluft ut ur tilluftskanalerna. Vi fick avbryta eldningen.Vi beställde en funktionsbesiktning av spisarna av ett annat företag än det företag som gjorde brandskyddsbesiktningen 2017. Vid denna besiktning blev ingen av spisarna godkänd att elda i.Vi har betalat för något vi inte fått. Är detta dolt fel? Vad gör vi?
SVAR

Hej och tack för att du vände dig till Lawline med din fråga!

Bestämmelser om fel i fastighet finns i jordabalken (JB). I mitt svar kommer jag att utgå från att ansvar för fel inte reglerats i köpehandlingen.

För att det ska handla om ett dolt fel förutsätts det först och främst att det handlar om ett fel i rättslig mening. En defekt på en fastighet räknas som fel om den avviker från vad som avtalats eller annars från vad köparen med fog kunnat räkna med (4 kap. 19 § första stycket JB). Det blir fråga om en objektiv bedömning om fastigheten avviker från vad som i allmänhet kan förväntas vara normal standard för en fastighet av motsvarande slag. Hänsyn tas bl a till byggnadens ålder.

Säljaren ansvarar dock endast för fel som varit dolda, dvs sådana som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § andra stycket JB). Man brukar säga att köparen har en undersökningsplikt. Har köparen fullgjort denna plikt ansvarar säljaren för felet. Man brukar utgå från vad en normalt erfaren och kunnig köpare kan upptäcka. En köpares undersökningsplikt kan minskas, eller helt falla bort, genom att säljaren lämnar uppgifter om att fastigheten har en viss egenskap (en s.k enuntiation). På motsvarande vis kan plikten utökas om det finns tecken på att fel kan finnas. Är köparen inte kunnig kan det krävas att han tar hjälp av en besiktningsman.

För dolda fel ansvarar säljaren. Köparen har då rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, om felet är av väsentlig betydelse. Talan om hävning måste ske inom ett år från tillträdet (4 kap. 12 § andra stycket JB). Köparen kan även ha rätt till skadestånd om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst (4 kap. 19 § första stycket JB). Köparen måste göra en reklamation hos säljaren inom skälig tid för att få åberopa felet och göra påföljder gällande (4 kap. 19 a § första stycket JB).

Sammanfattning

Utan all information är det är svårt att ge ett exakt svar. I vart fall bör det vara fråga om ett fel i rättslig mening. Frågan blir därför om felet är dolt. I ert fall handlar det om en äldre fastighet. Spisen hade inte använts på länge och det gick inte att elda i ugnen på vanligt vis. Säljaren verkar däremot ha lämnat en s.k enuntation om att köksspisen och kakelugnen fungerat. Ett protokoll från en nygjord besiktning har inte heller lämnat något tecken på att anordningarna varit felaktiga. Det bör inte krävas att ni under er besiktning faktiskt provar att elda. Det innebär att ni måste anses ha fullgjort er undersökningsplikt. Säljaren ansvarar därför för felet. Ni har då rätt till avdrag på köpeskillingen, eller också att häva köpet om felet varit väsentligt för er. Eftersom säljaren kan anses ha gjort en utfästelse beträffande fastighetens egenskaper har ni även rätt till ersättning för skadan. För att åberopa felet måste ni däremot meddela det till säljaren. Vidare måste talan om hävning väckas inom ett år från tillträdet.

Med vänlig hälsning,

Simon Wikström
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (474)
2021-09-24 Fel i objektsbeskrivningen
2021-09-09 Har jag rätt till ersättning för uppkomna kostnader till följd av ett försenat tillträde?
2021-09-08 Vem är ansvarig för fel i fastighet som hittats efter köpet?
2021-08-31 Fuktskada - dolt fel?

Alla besvarade frågor (95949)