Vad räknas som dolda fel?
En säljare av ett gammalt hus blir nu ålagd att betala ny vattenledning av huset. Köparen åberopar dolda fel. Är det rimligt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När det gäller köp av fast egendom blir 4 kap. jordabalken (JB) tillämpligt.
Vid husköp har köparen en långtgående undersökningsplikt som regleras i 4 kap. 19 § andra stycket JB. Bestämmelsen säger att köparen inte kan åberopa ett fel som denne borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som är påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Att undersökningsplikten är långtgående innebär bland annat att även trånga och svårtillgängliga utrymmen ska undersökas av köparen för att konstatera att inga fel föreligger.
Sådana fel som köparen kunnat upptäcka vid en undersökning av fastigheten behöver säljaren alltså inte stå för. Fel som köparen däremot inte kunnat upptäcka trots en ordentlig undersökning av fastigheten är så kallade dolda fel, och då har säljaren ansvar för dem. Huruvida vattenledningen är ett dolt fel eller inte kan jag inte garantera på rak arm, men om felet inte hade kunnat upptäckas vid undersökning kan det röra sig om ett dolt fel. Faktumet att huset är gammalt kan dock ha gett köparen anledning att undersöka om exempelvis vattenledningar hade behövt bytas ut.
Om köparen upptäcker ett dolt fel ska denne meddela säljaren om felet inom skälig tid, 4 kap. 19 a § JB. Följderna av att köparen hittar och åberopar ett dolt fel är denne får kräva avdrag på köpeskillingen, eller häva köpet om felet är av väsentlig betydelse. Man har dessutom rätt till ersättning för skada. I situationen du beskriver krävs det alltså att köparen inte dröjt för länge med att reklamera det eventuella dolda felet för att få säljaren ansvarig för det.
Hoppas att du fick svar på din fråga. Om inte rekommenderar jag att kontakta Lawline via mail eller telefon för att få ytterligare rådgivning.
Vänligen,
