Vad omfattas av "normalt slitage" i ett hyresavtal?
Hej, jag och min sambo har hyrt en villa privat, nu när vi skall flytta ut så påpekar han allt möjligt, att vi ska måla över hål efter vi satt upp larm. Verisure som gjorde installationen har skruvat upp magnetkontakter i fönsterna och nu vill han att vi skall byta 3 fönster för att det får inte synas att vi har bott där. Vad är vi skyldiga att göra vid från flyttning ? Och vad kan han kräva att vi skall göra ?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Reglering om hyresförhållanden finns i hyreslagen, kap 12 jordabalken.
En hyresgäst ska vid avflyttningen återställa bostaden till ursprungligt skick med undantag för det normala slitaget som uppkommit i samband med boendet. Lagen anger endast att hyresgästen ska återställa skador som uppkommit genom vållande eller genom vårdslöshet och försummelse, 12:24 JB. Det kan vara svårt att genast förstå vad detta omfattar. Det finns därför flera rättsfall som behandlar frågan om vad som omfattas av normalt slitage.
Vad säger praxis om normalt slitage?
Praxis säger att borrhål, oavsett vem som gjort dem, är en naturlig följd av nyttjande av en lägenhet och ingår därmed i det normala slitaget. Jag finner dock inga rättsfall som specifikt behandlar fråga om larm i fönster men i NJA 1987 s 668 behandlas fråga om borrhål i badrum. Principen är att slitaget som uppstått inte ska sänka fastighetens värde. Jag antar att magnetkontakten var skruvad på insidan och att det uppstått små borrhål efter borttagandet av den. Jag finner i min bedömning anledning att klassificera detta som normalt slitage. Er hyresvärd kan inte ålägga er fönsterbyte för att dölja larminstallation, då slitaget helt enkelt inte står i proportion med byte av tre fönster. Hålen kan sannolikt döljas på annat sätt men att åtgärda normalt slitage blir inte er skyldighet. Dock är det er skyldighet att ni gör ert bästa att återställa bostaden i så gott skick som ni kan.
Gränsen mellan normalt slitage och skada?
Att dra en gräns mellan normalt slitage och vad som utgör en skada kan ibland vara svårt. Vad som i praxis har bedömts som normalt slitage är hål i väggar efter tavlor och hyllor, repor i golvet efter möbler och fettfläckar på väggar. Bedömningen beror även på omständigheter kring uppkomsten. Fettfläckar i ett kök är mer naturligt än fettfläckar i vardagsrummet och kan därmed accepteras i större utsträckning. Slitna tapeter där soffan stått mot väggen är också att betrakta som normalt slitage, även om förslitningen är rejäl.
Stränga avtal om återställande till ursprungsskick?
Vissa hyresvärdar försöker i sina kontrakt att vara stränga i bedömningen av slitaget när en hyresgäst ska flytta och det kan anges i kontraktet att hyresgästen är skyldig att åtgärda sådant som lagen betraktar som normalt slitage. Detta är fel. Det är nämligen så att, enligt 12 kap 1 § 5 st. JB, är lagen tvingande till hyresgästens fördel. Det innebär att i det fall ett hyresavtal innehåller bestämmelser eller villkor som är sämre för hyresgästen än vad som gäller enligt lagen är dessa villkor inte giltiga. Hyresvärden kan alltså inte utöka hyresgästens vårdplikt till att omfatta även normalt slitage genom avtal.
Hoppas ni fått svar på det ni undrade och ni får gärna återkomma om ni har följdfrågor.
