Vad menas med faktiskt fel vid köp av fast egendom?

2019-11-26 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej, har ni lust med ett konkret exempel redogöra, för abstrakt och konkret standard, abstraktfel och konkret fel vid köp av fast egendom samt vilka påföljder köparen kan göragällande vid faktiska fel?Tack på förhand.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Faktiska fel vid köp av fast egendom regleras i 4 kap. 19 § första stycket jordabalken. Faktiska fel kan i sin tur delas upp i konkreta respektive abstrakta fel och de båda regleras i nämnda lagrum.

Konkreta fel
Ett konkret fel föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Inom begreppet "avtal" ryms dels skriftliga handlingar, såsom det faktiska avtalet, eventuell annons och fastighetsbeskrivningen, men även muntliga utfästelser och garantier. Ett exempel på ett konkret fel kan exempelvis vara storleken på fastigheten. Om man frågar säljaren eller mäklaren och denne uppger att fastigheten är 500 kvadratmeter, men det sedan visar sig att den endast är 300 kvadratmeter, föreligger ett konkret fel. Av detta följer således att konkret standard är den standard som följer av avtalet.

Abstrakta fel
Ett abstrakt fel föreligger om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Vid bedömningen av vad en köpare med fog kunnat förutsätta spelar fastighetens skick och ålder en stor roll. Man utgår vid bedömningen från vad som med hänsyn till bland annat dessa faktorer kan förväntas vara en normal standard. Ett abstrakt fel kan till exempel föreligga om man köper en relativt ny fastighet och den sedan visar sig ha rötskador. Helt klart är detta inget man normalt kan förvänta sig när man köper en nyare fastighet. Hade fastigheten istället varit äldre och nedgången är det emellertid möjligt att man som köpare inte med fog kunnat förutsätta att rötskador inte skulle finnas. Det är alltså en bedömningsfråga som ibland kan vara svår att göra i det enskilda fallet.

Påföljder vid faktiska fel
Både konkreta och abstrakta fel utgör som sagt faktiska fel. Av 4 kap. 19 § första stycket jordabalken framgår att vid faktiska fel, förutsatt att köparen fullgjort sin undersökningsplikt i 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken, har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller en rätt att häva köpet (för detta krävs det att felet är av väsentlig betydelse, se hänvisningen i lagrummet till 4 kap. 12 § jordabalken). Köparen har dessutom rätt till skadestånd om felet beror på försummelse från säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Det sistnämnda tar sikte på att fastigheten har en avsaknad av en så kallad kärnegenskap och med detta menas att fastigheten på ett fundamentalt sätt avviker från rimlig standard

Hoppas att detta gav svar på din fråga.

Med vänliga hälsningar,
Ted Winström
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (377)
2019-12-11 Köparens undersökningsplikt enligt jordabalken
2019-12-09 Jag sålde ett hus, nu visar det sig att den hade fuktskador, jag har en överlåtelseförsäkring,vad gäller?
2019-12-08 Fel i fastighet - påföljd?
2019-12-04 När är fel i fastighet ett dolt fel?

Alla besvarade frågor (75514)