Vad krävs för att man ska få sälja hyresrätten till en lokal?
Hej. Hyr en lokal sen 52 år. Kontraktet gäller fram till nästa år men har bestämt mig för att sälja men dom säger i föreningen att det går inte. Stämmer det?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår din fråga som att du vill överlåta (sälja) hyresrätten till lokalen till en ny hyresgäst men att föreningen säger att detta inte går. I mitt svar kommer jag att redogöra för vad som gäller rent rättsligt i din situation.
Får man sälja en hyresrätt?
Eftersom du hyr själva lokalen kan du inte sälja den till någon annan. Det kan bara lokens ägare göra. Det du däremot kan göra är att sälja själva hyresrätten, alltså ditt kontrakt, till någon annan. Detta är inte tillåtet när det rör sig om hyresrätter till bostadslägenheter, men det finns inget som hindrar att du säljer din rätt att hyra en lokal till någon annan.
Innan du säljer (eller överlåter, som det egentligen heter) din hyresrätt måste du dock få din hyresvärds godkännande. Detta följer av bestämmelsen i jordabalken ("hyreslagen") 12 kap. 32 §. Det är därmed hyresvärden som bestämmer om hen vill låta dig överlåta hyresrätten eller inte. Om hyresvärden däremot vägrar att godkänna överlåtelsen utan skälig anledning eller om hyresvärden inte lämnar något besked inom tre veckor efter det att du frågade om ett godkännande har du rätt att säga upp hyresavtalet. Vad som menas med "skälig anledning" kan vara t.ex. att den nya hyresgästen har för dålig ekonomi för att kunna betala hyran regelbundet, eller någon annan omständighet som gör att hyresvärden har befogad anledning att inte vilja låta hyresgästen överlåta hyresrätten. Det är alltså hyresvärden som avgör om du får sälja hyresrätten eller inte.
I hyreslagen 12 kap. 36 § finns det en annan möjlighet att överlåta hyresrätten till en lokal. Om den du vill överlåta lokalen till även ska ta över din verksamhet kan hyresnämnden lämna tillstånd till överlåtelsen, om hyresvärden inte godkänner den. För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs dock att "hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts". I praktiken blir det alltså fråga om ungefär samma bedömning som enligt 32 § ovan.
Slutsatser och rekommendationer
Såvida du inte planerar att överlåta din hyresrätt till någon som kommer att ta över verksamheten som du driver är din enda möjlighet att överlåta hyresrätten att få din hyresvärds samtycke. Det är alltså hyresvärden som bestämmelser om du får överlåta hyresrätten eller inte. Om din hyresvärd däremot inte haft någon skälig anledning för att vägra att låta dig överlåta hyresrätten kan du säga upp ditt kontrakt i förtid. Jag skulle rekommendera dig att prata med din hyresvärd så att du får veta exakt varför du inte får överlåta hyresrätten. Om du verkligen vill överlåta din hyresrätt är en bra dialog med din hyresvärd den bästa lösningen.
Jag hoppas att du blir nöjd med mitt svar. Lycka till vidare!
Vänligen
