Vad krävs för att få hyra ut i andra hand? Får andrahandshyresgästen besittningsskydd?
Hej!
Min far bor i en hyresrätt sedan många år tillbaka i en kommun strax utanför Stockholm.
Han har nu köpt ett hus i Härjedalen.
Han kommer att bosätta sig där på prov i ett år och se om han kan tänkas vilja bo där permanent, om inte ska han behålla huset som ett fritidsboende.
Kan han hyra ut sin hyresrätt i ett år? Måste han vara skriven i huset pga lagfart osv under det året eller ska han fortsätta att vara skriven i sin lägenhet under det året så att inte andrahandsgästen får besittningsrätt?
Tusen tack för svar!
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Hyresrättsförhållanden regleras i jordabalkens 12 kapitel, som till vardags brukar kallas "hyreslagen".
Andrahandsuthyrning
Andrahandsuthyrning är väldigt vanligt och det finns egentligen inte särskilt många regler om det. Det är upp till avtalsparterna att bestämma villkoren för deras hyresavtal.
Regeln i jordabalken 12 kap. 39 § är dock avgörande i sammanhanget. Denna bestämmelse innebär att en hyresgäst enbart får hyra ut sin hyresrätt om hyresvärden samtycker till det. Om hyresvärden inte samtycker till andrahandsuthyrning så får hyresgästen ändå hyra ut lägenheten om hyresnämnden godkänner det, enligt 12 kap. 40 §. Denna bestämmelse listar också den typ av situation som måste föreligga för att nämnden ska ge tillstånd till uthyrning, se 2 st 1 p.
Det handlar om att "hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen". Av denna formulering framgår att man måste ha ganska goda skäl för uthyrning. Min gissning är att hyresnämnden inte skulle bedöma ett års "provboende" som ett så pass beaktansvärt skäl att man skulle trotsa hyresvärdens rätt och medge tillstånd.
Behöver man skriva sig på sitt provboende pga lagfart? Hur fungerar det med besittningsskyddet?
Om din far får tillstånd från hyresvärden (eller hyresnämnden, om hyresvärden inte samtycker) att hyra ut sin lägenhet under perioden han provbor i huset, så kan andrahandshyresgästen inte få besittningsskydd till lägenheten om hyresperioden inte varar längre än två år. Detta framgår av jordabalken 12 kap. 45 § 1 st 1 p. Om din far bara hyr ut lägenheten i ett år, som du skriver i din fråga, har alltså inte hyresgästen besittningsskydd och hyresavtalet kan sägas upp utan vidare. Din far kan skriva sig på den nya adressen utan att behöva oroa sig för att besittningsskydd ska uppstå för hyresgästen.
Lagfarten har ingen betydelse i detta sammanhang. Den utgör bara ett bevis på att det är din far som äger huset.
Sammanfattning
Din far kan hyra ut sin lägenhet i andra hand om hyresvärden, i detta fallet kommunen, samtycker till det. Om hyresvärden inte samtycker kan din far ändå hyra ut lägenheten om hyresnämnden medger tillstånd, men eftersom min bedömning är att han inte har beaktansvärda skäl till en uthyrning mot hyresvärdens vilja tror jag inte att han kommer kunna få tillstånd.
Om din far får hyra ut lägenheten behöver han inte oroa sig för att hyresgästen ska få besittningsskydd så länge hyresperioden är under två år. Han kan således vara skriven på stugan under provboendeperioden.
Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga!
Om någonting fortfarande är oklart kan du lägga fram ytterligare funderingar i kommentarsfältet nedan.
