Vad krävs för att en hyresgäst ska behöva betala för skador som denne utför på lägenheten?
Mina föräldrar har hyrt ut en lägenhet på deras tomt till kommunen, kommunen har sedan i sin tur hyrt ut den i andra hand. Denna lägenhet har vanvårdats och den är nu i stort behov av renovering för att återställas i det skick som den var innan de hyrde ut den. Hyresavtalet är uppsagt och uppsägningstiden har gått ut. Vilka skyldigheter har kommunen nu? Ska de själva återställa lägenheten eller kan de kräva att mina föräldrar som ägare ska återställa lägenheten i det skick den var innan de hyrde ut den till kommunen? Kan mina föräldrar kräva kompensation eftersom lägenheten inte är i skick att hyra ut till en ny hyresgäst?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Reglerna om uthyrning av bostadslägenheter och lokaler hittar du i jordabalkens (JB) 12:e kapitel, som i dagligt tal brukar kallas hyreslagen.
Hyresgästens vårdplikt
En hyresgäst har vad som brukar kallas vårdplikt för den lägenhet denne hyr. Denna återfinns i lagtexten i JB 12 kap. 24 § som stadgar att hyresgästen under hyrestiden "skall väl vårda lägenheten med vad därtill hör". Hyresgästen ska ersätta skada på lägenheten som denne eller någon i dennes hushåll vållar genom vårdslöshet eller försummelse. Vårdplikten innefattar också att hyresgästen ska hålla lägenheten ren. Dock måste hyresvärden tåla vad som kan betraktas som normalt slitage på lägenheten, dvs det slitage som det normalt faktiskt innebär att folk bor i lägenheten.
Lägenhetens skick vid inflytt och hyresvärdens underhållsplikt
När hyresgästen flyttar in ska lägenheten vara i sådant skick att den "enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet", som det heter i JB 12 kap. 9 §. Det som menas är helt enkelt att lägenhetens mest basala och viktigaste funktioner, såsom tillgång till värme, vatten, tillgång till elektricitet, tapetserade och målade väggar i godtagbart skick, spis samt andra nödvändigheter ska finnas och fungera vid inflyttningen.
Med hyresvärdens underhållsplikt menas att hyresvärden vid fel eller olyckor (som inte orsakats av hyresgästen eller dennes hushåll genom vårdslöshet eller försummelse) ska åtgärda felen i lägenheten. Exempel på detta är kylskåp eller element som går sönder av sig själva. Hyresvärden har med andra ord en skyldighet att åtgärda alla fel i lägenheten som inte uppstår genom att hyresgästen bryter sin vårdplikt. Med anledning av att hyresgästen inte behöver stå till svars för vad som kan betraktas som normalt slitage, innebär hyresvärdens underhållsplikt att denne med jämna mellanrum ska utföra sedvanliga reparationer av lägenheten som föranleds av detta slitage. Det kan exempelvis röra sig om omtapetsering eller ommålning av väggar, underhåll av golv etc. Detta framgår av JB 12 kap. 15 § 1-2 st.
Vad kan ni göra?
I ert fall finns det anledning att påpeka att ni enbart kan rikta anspråk mot er hyresgäst, dvs kommunen.
En första fråga som ni måste ställa er är hur pass dåligt skick lägenheten är i. Om lägenheten kan anses vara utsatt för normalt slitage genom att kommunens hyresgäst bott där så har ni troligtvis inte så mycket att påtala. Ni som hyresvärd kan alltså inte ställa kravet att lägenheten ska vara i precis det skick den var innan kommunen hyrde ut den, utan det räcker att den uppfyller de krav som ställs vid inflyttningar i lägenheter, se ovan vid JB 12 kap. 9 §.
Är det däremot stora fel som uppenbarligen inte beror på normalt slitage kan det dock finnas en chans för er att få detta ersatt av kommunen.
Vad som utgör ett större fel är däremot svårare för mig att svara på och den knapphändiga information jag fått av dig i din fråga gör inte frågan lättare att besvara. Eftersom du skriver att lägenheten vanvårdats och att den är i stort behov av renovering indikerar dock att lägenheten är i ganska dåligt skick. För att ta detta vidare rekommenderar jag att ni tar hjälp av en sakkunnig eller liknande för att få klarhet i vad som rimligen bör kunna betraktas som normalt slitage och vad som går utöver det.
Om det är så att lägenheten befinns vara i så dåligt skick att ni kan rikta anspråk på kommunen för att denne, i sin egenskap av hyresgäst, inte uppfyllt sin vårdplikt bör ni dock tänka på att det är ni, i egenskap av hyresvärd, som har bevisbördan för att det är kommunen (eller den som kommunen hyrt ut lägenheten till) som orsakat skadan. Ni måste alltså visa att det var hyresgästen som orsakat skadan.
Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga!
