Vad kan jag göra vid fel i fastighet?
Hej
Jag och min sambo har köpt en tomt (fastighet) för att bygga ett hus på och där vi ska bo permanent.
Eftersom jag har byggt hus tidigare och har lite kunskaper i byggnationer anlitade jag ett entreprenad företag (grävare med lastbilar) för att göra iordning tomten för huset och garagets betongplattor. Tomtmarken var färdig med jord på ytan och säljaren sa sig fyllt tomten med sprängsten och dikesrens alltså jord och sten material.
Vi hade haft grävaren där i två dagar för att grov planera tomten utanför byggnadernas placering och började på den tredje dagen med att vad man kallar "duka av tomten" alltså gräva ur ca 50cm för att sedan lägga markduk och bärlager och slutligen singelbädd till den höjd som var bestämt.
När vi kom ner till det djupet och vi skulle återställa markytan valde jag att tala med grävmaskinisten om att tas bort en stubbe utanför huset mot vägen för att slippa gå in med grävaren mer. Så var det gjort men stubben var naturligtvis djupt ner i marken och vi tredje skopan fastnade grävaren med skopan igen och fler stubbar satt fast under marken och detta resulterade i att när vi var klar två dagar senare hade han plocka upp markrör för vägar delar av ett garage och dräneringsrör i plast och ett antal stubbar som alltså satt kvar i marken 1,5 meter ner under den överfyllda jorden som smyckade tomten från ovan. vi fick gräva ner 3 meter som djupast och sortera massorna därefter för att tippa dem separat. Har jag något juridisk momentum att kräva ng
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Din fråga rör fast egendom och om du kan göra gällande det fel du upptäckt. Fast egendom är jord, som är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § jordabalken, JB). Till fastigheten kan finnas tillbehör såsom t.ex. byggnader. Möjligheten att åberopa fel vid fastighetsköp gäller inte bara byggnader utan även marken, störningar från omgivningen och dylikt.
Vid köp av fastighet har man som köpare en långtgående undersökningsplikt innebärande att säljaren inte ansvarar för ett fel om det är upptäckbart. Man brukar ha som utgångspunkt att om en på området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får man som köpare själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt och säljaren ansvarar. Om fastigheten inte stämmer överens med vad ni avtalat eller om den avviker från vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet (4 kap. 19 § JB). Vad som sägs om undersökningsplikten gäller oavsett om ni som köpare undersökt fastigheten eller ej (det handlar således inte om köparen faktiskt upptäckt felet utan om det borde ha upptäckts). Är felet att räkna som ett dolt fel ansvarar säljaren, om vederbörande inte friskrivit sig. Normalt sett tar man som köpare in en besiktningsman inför ett fastighetsköp för att ha möjlighet att upptäcka eventuella fel.
I det fallet du beskriver finns det sådant som talar för att det rör sig om ett dolt fel. Stubbar får man givetvis räkna med, däremot kanske inte delar av ett garage och annat som verkar vara dumpat. Nu har jag ingen närmre insyn mer än vad som beskrivits av dig i frågan. Om felet var upptäckbart kan det inte åberopas, var det inte upptäckbart kan det däremot röra sig om ett dolt fel. Om man som köpare misstänker att det kan föreligga fel utökas undersökningsplikten. Skulle det exempelvis finnas en frän lukt i en bostad på fastigheten kan det krävas en djupare undersökning för att lokalisera varför. Även om undersökningsplikten är omfattande och långtgående finns det givetvis gränser. Som exempel från praxis har i ett rättsfall ett svårtillgängligt kryputrymme ansetts besiktningsbart (NJA 1980 s. 555) medan undersökningsplikten i ett annat rättsfall inte omfattade ett stängt vindsutrymme (NJA 1984 s.3). Det kan å min mening argumenteras för att felet du vill göra gällande kan vara ett dolt sådant. Felet var sannolikt inte upptäckbart utan att gräva upp marken, vilket inte kan begäras. Säljarens skyldighet för dolda fel föreligger i tio år efter att köparen tillträtt fastigheten (4 kap. 19 b § JB).
Min rekommendation är att du anlitar en jurist som företräder dig vidare. Juristen kan gå igenom ditt ärende utifrån sådan information du inte delgett i frågan och även som ombud för dig begära nedsättning av köpeskillingen från säljaren. Om du är intresserad av hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
