Vad kan jag göra när min hyresvärd sagt upp mig?
Hur ser möjligheterna ut att stämma min hyresvärd som sagt upp mitt hyreskontrakt och i uppsägningen grundar sig på felaktiga uppgifter?
Den 7/12-17 säger min hyresvärd upp mig utan att jag först fått vare sig en rättelseanmodan eller ett telefonsamtal om att jag på något sätt misskött mig.
Min värd skickar inte heller information om uppsägning till socialförvaltningen som ska hjälpa den uppsagda till ett nytt hem.
Jag ombads vara utflyttad den 31/3-18.
Jag anlitade en advokat som sa att jag skulle avvakta. Jag fick en ny uppsägning och nu skulle jag flytta ut sista sep 2018. Fallet gick till HN där jag och min hyresvärds advokat träffades den 5/9-19 , nästan två år efter första uppsägningen.
Anledningen till uppsägningen nr 1;
* Jag har en pågående otillåten andrahandsuthyrning
* Jag har ej längre skyddsvärt behov av min lägenhet eftersom jag bor på annan ort.
* Jag har grovt misskött mig som hyresgäst.
Ingenting av detta stämmde.
Lägenheten är stor och har två separata ingångar för att minska hyreskostnaden under en tid då jag var sjuk och utan sjukersättning hade Jag ett inneboendekontrakt med en person men den personen var redan utflyttad när uppsägningen skrevs.
Jag har inget annat hem än denna lägenhet. Däremot har jag en stuga på en ö i skärgården som man inte kan bo i på vintern.
Jag har bott i lägenheten dess 1998 och aldrig vare sig misskött mig eller missat att betala hyran en enda gång.
Vad ska jag göra?
Jag blir snart bostadslös?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga sa din hyresvärd upp dig från din bostadslägenhet den 7 februari 2017 utan att du fått vare sig en rättelseanmodan eller någon tillsägelse om att du misskött dig. Du anlitade sedermera en advokat och du fick ett nytt besked om uppsägning med utflyttning september 2018. Jag antar att den aktuella uppsägningen uppfyllde de krav som ställs i jordabalken. Fallet gick till hyresnämnden i vilken det var uppe till förhandling den 5 september 2019. Anledningen till uppsägningen påstods av hyresvärden vara att du hade en pågående otillåten andrahandsuthyrning, du inte längre hade ett skyddsvärt behov av din lägenhet då du är boende på annan ort och att du grovt misskött dig som hyresgäst. Din uppfattning är att inget av detta stämmer; lägenheten är stor och har två separata ingångar. För att minska hyreskostnaden under en tid då du var sjuk hade du en inneboende, som dock var utflyttad när du fick besked om uppsägningen.
Jag kommer inte i mitt svar till dig ta ställning till huruvida det skett en otillåten andrahandsuthyrning eller huruvida du har ett skyddsvärt behov av din lägenhet eller ej. Som jag förstår det vill du ha svar på dels vad du kan göra, dels om du kan stämma din hyresvärd för att uppsägningen grundar sig på felaktiga uppgifter.
Av beskrivningen i din fråga är det något oklart huruvida du fått ett beslut från hyresnämnden om att uppsägningen är giltig eller ogiltig. En bostadslägenhet kan förverkas bland annat om hyresgästen olovligen hyr ut lägenheten i andra hand, att hyresgästen inte längre har ett skyddsvärt behov av lägenheten och om hyresgästen grovt missköter sig genom att t.ex. omgivningen utsätts för störningar (jfr 12 kap. 42 § Jordabalken, JB). Ett förverkande innebär att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande eller i förtid. Om hyresrätten är förverkad på grund av bland annat otillåten andrahandsuthyrning eller vanvård av lägenheten, men rättelse sker innan hyresvärden sagt upp avtalet kan hyresgästen inte skiljas på den grunden. Det gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet (jfr 12 kap. 43 § JB). Om hyresvärden sagt upp hyresavtalet och det föreligger en tvist om förlängning av det är uppsägningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång (12 kap. 49 § JB). Som jag förstår det i ditt fall har hyresvärden hänskjutit ärendet till hyresnämnden. Om hyresnämnden bifallit hyresvärdens ansökan är anledningarna till uppsägningen rent juridiskt korrekta, i sådana fall har hyresvärden kunnat visa att du t.ex. upplåtit lägenheten i andrahand utan samtycke (eller vilken av grunderna prövningen bifallits enligt). Om så är fallet kan du överklaga hyresnämndens beslut inom tre veckor från den dag beslutet meddelades (12 kap. 70 § JB).
Om hyresnämnden bifaller uppsägningen, och det vid en eventuell överklagan även fastställs av Svea hovrätt vid en överklagan, är inte skälen till uppsägning felaktiga (även om du tycker det). Då kan du inte heller stämma hyresvärden. Om uppsägningen är felaktig och hyresvärden ändå tvingar dig att flytta är det ett kontraktsbrott och du kan väcka skadeståndstalan för ren förmögenhetsskada och därvid yrka skadestånd för den ekonomiska förlust du drabbas av på grund av kontraktsbrottet.
Sammanfattningsvis är min rekommendation, för det fall att du fått ett negativt beslut i hyresnämnden, att du överklagar beslutet inom tre veckor. Om du inte har ett juridiskt ombud rekommenderar jag dig att anlita en jurist som företräder dig. En jurist på Lawlines juristbyrå kan gå igenom det eventuella avslag du fått i hyresnämnden och undersöka möjligheterna att överklaga för att du ska ha möjlighet att bo kvar i lägenheten. Att stämma hyresvärden för att uppsägningsgrunderna är "felaktiga" blir sannolikt tyvärr svårt, framförallt om hyresnämnden godtagit dem. Har hyresnämnden godtagit grunderna är det visat av hyresvärden och rent juridiskt är anledningen till uppsägning inte fel, även om du tycker att så är fallet.
Om du behöver hjälp av en av våra jurister för att undersöka möjligheterna att överklaga är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för ett kostnadsförslag och vidare kontakt. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
