Vad innebär ett kontraktsbrott för köparen vid köp av fast egendom?

Question

Vi har köpt en villa för 6,5 Mkr i tron att vi skulle lyckas sälja vår bostadsrätt innan tillträdesdag. Nu har vi inte lyckats med det och tillträdesdagen är väldigt nära.
Vad vi förstår begår vi kontraktsbrott om vi inte kan genomföra affären. Vad innebär det för oss rent konkret?

Answer 1

Hej! Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga. 

Jag uppfattar er fråga som att ni köpt en bostad men inte lyckats sälja er nuvarande bostadsrätt, och undrar nu vad som gäller. 

Vid köp av fast egendom aktualiseras Jordabalken 4 kap. 

Utgångspunkten är att affären är bindande när köpekontrakt upprättats och undertecknats av båda parter, i enlighet med JB 4 kap 1 §. Det finns möjlighet att häva köpet om det finns stöd för det i kontraktet, exempelvis genom ett villkor att köparna måste lyckas sälja sin tidigare bostad för att köpa den aktuella bostaden, enligt JB 4 kap 3 §. 

Skadeståndsansvar aktutaliseras då det inte finns stöd i kontraktet för att häva köpekontraktet. Köparna begår då ett så kallat kontraktsbrott genom att inte fullfölja avtalet, och säljaren har rätt till skadestånd. Oftast häver då säljaren avtalet, gör en omförsäljning och kräver skadestånd av köparna. 

Skadeståndet är inte begränsat till den handpenning ni som köpare antagligen har erlagt, utan omfattar säljarens faktiska ekonomiska skada. Det så kallade negativa kontraktsintresset. Säljaren kan alltså ha rätt till ersättning för exempelvis förlust vid en omförsäljning och extra kostnader för ytterligare mäklararvode. Säljaren är dock skyldig att begränsa sin skada, och det är därför viktigt att säljaren vid en eventuell omförsäljning försöker att sälja fastigheten till ett så högt pris som möjligt. 

Sammanfattande bedömning av ert fall
Ni som köpare kommer antagligen att bli skadeståndsskyldiga gentemot säljaren. Det är då säljarens negativa kontraktsintresse som ska täckas. Värt att nämna är att om säljaren skulle göra en vinst vid omförsäljning och inte lider annan ekonomisk skada så bör säljaren inte ha rätt till någon ersättning från er som köpare. En rekommendation är att ni talar med säljaren och försöker få till ett senare tillträdesdatum, i hopp om att ni kan lyckas sälja er bostadsrätt tills dess. 

Om ni har fler frågor eller funderingar är ni varmt välkomna att åter kontakta oss på Lawline. 

Med vänliga hälsningar