Vad innebär ett dolt fel?
Hej!
Undrar om det är ett dolt fel:
Renoverar badrummet i huset köpt 2013. Enigt besiktningsprotokollet ang dusch:
"Golvfall bristfälligt. Golvbrunn av gjutjärn finns i utrymmet. Tätskikt och klamring saknas i golvbrunnen. Sprickor förekommer i fogar. Klinkergolv bommar."
Under rivningsarbete upptäcktes att badrummet saknas tätskikt och det finns mögel.
Badrummet blev renoverad 2009 enligt säljaren.
Tack för svar!
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till oss på Lawline!
Fel i fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB).
För att ett fel ska anses föreligga krävs en utredning, som inte är så lätt att göra alla gånger. Jag kan inte avgöra om det föreligger ett dolt fel eller inte, utan det behöver du experthjälp för. Men jag kan hjälpa dig att reda ut begreppet!
Utgångspunkten för själva relevansbedömningen är att felet är relevant om felet är upptäckbart. Felet är således relevant om det varit dolt vid köpet.
Undersökningsplikten har normal omfattning, då inget speciellt förekommit, som motiverar att den reduceras eller utökas. Precis som vid bedömning av normal standard får man ta utgångspunkt i ett slags "normalfall": vad bör en normalt bevandrad och erfaren köpare upptäcka eller förstå. Fel som är synbara bereder knappast några problem; de är upptäckbara (och kan vara symptom på andra mer allvarligare fel). Fel som inte kan ses och där det inte heller finns några symptom är i allmänhet att klassa som dolda fel.
Utgångspunkten är att det räcker med en normalt erfaren och på området "normalt bevandrad" köpares undersökning. Men om en köpare märker felsymptom kan undersökningsplikten dock utökas i den meningen att köparen ofta måste anlita en expert för att få klarhet i vad symptomet beror på.
Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat, desto större anledning har köparen att utgå från att fastigheten är sådan som säljaren uppgett. Köparens undersökningsplikt bör därför i princip falla bort då säljaren lämnat en så kallad garanti. Så om säljaren eller mäklaren sagt att det ska vara korrekt utförda eldragningar så kan detta alltså utgöra en garanti och på så vis reduceras i det här fallet er undersökningsplikt.
Om det däremot fanns symptom som tydde på att det fanns risk att det kunde finnas fel i fastigheten har köparen en utökad undersökningsplikt, så att han får en förklaring på vad symptomet kan bero på, och om det är någon fara för fastigheten. Det är också uppenbart att undersökningsplikten utökas om säljaren lämnar upplysningar som kallas för varnande besked.
Sammanfattningsvis kan man alltså säga att den som har undersökningsplikt får själv stå för de fel som har upptäckts eller som skulle kunnat upptäckas. Säljaren ansvarar för fel som varit dolda. I första hand ska man bedöma vad som hade (eller inte hade) kunnat upptäckas, om en normalt bevandrad och erfaren köpare gjort en tillräckligt noggrann undersökning.
Om det skulle vara så att felet anses vara ett dolt fel så gäller 4 kap. 19 § JB och är felet relevant kan köparen enligt 4 kap. 19 § 1 st. 1 p. JB med hänvisning till 4 kap. 12 § JB häva köpet (om felet är väsentligt) eller kräva avdrag på priset.Vid denna typ av fel kan köparen i allmänhet inte få skadestånd. Endast om om felet eller förlusten beror på försummelse från säljarens sida enligt 4 kap. 19 § 1 st. 2 p. JB. Hävningsrätten preskriberas ETT år efter tillträdet. (dock inte om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder)
Avdrag på priset brukar dock vara den vanligaste påföljden. Detta avdrag ska kompensera köparen för en värdeskillnad och inte för en avhjälpandekostnad. 4 kap. 19 c § JB anger hur avdraget ska beräknas.
Hoppas du fått lite hjälp på traven! Men min rekommendation är att ta hjälp från en jurist om du vill gå till botten med dessa problem.
Med vänlig hälsning,
