Vad har jag som hyresgäst för rättigheter när min hyresvärd är insolvent?
Hejsan har en fråga, jag hyr ett hus utav en privat hyresvärd, vi har ett kontrakt på 2 år och vi har bott här runt 6 månader. Nu kommer min hyresvärd och säger att dem har så stora skulder att banken kommer antagligen att beslagta huset. Jag har inte råd att köpa huset själv, vad har jag för rättigheter i det här? Vad kan jag göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänna utgångspunkter
Om din hyresvärd är insolvent, det vill säga är på ekonomiskt obestånd och inte längre kan betala sina skulder i tid, skall denne försättas i konkurs efter egen eller en borgenärs ansökan, enligt 1 kap. 2 § konkurslagen. När en hyresvärd är insolvent kan dennes fastighet utmätas och säljas på offentlig auktion. Jag utgår i mitt svar från att hyresvärdens "hus" inte är en bostadsrätt, utan en villafastighet. Då kan villan säljas på offentlig auktion.
Förfarandet vid insolvens
Reglerna om förfarandet vid insolvens som kan föranleda att banken beslagtar huset framgår av utsökningsbalken. De rättigheter som förbehålls och kvarstår oberoende av försäljningen och därigenom blir gällande mot nye ägaren, beror på en rad omständigheter. Din nyttjanderätt till huset, som grundas på hyresavtalet, kan i vissa fall bli gällande gentemot ny ägare av huset.
Vid insolvens kan således Kronofogdemyndigheten utmäta den fasta egendomen, det vill säga huset, enligt 12 kap. 1 § utsökningsbalken. När en fastighet säljs på exekutiv försäljning till följd av att Kronofogdemyndigheten har utmätt egendomen ska en sakägarförteckning upprättas, enligt 12 kap. 24 § utsökningsbalken. Av sakägarförteckningen framgår vilka rättigheter som belastar fastigheten, exempelvis ditt hyresavtal, som kan bli gällande mot ny ägare av huset.
Möjligheter för dig att kvarstå som hyresgäst
För att din hyresrätt ska finnas med i sakägarförteckningen och således möjligtvis bli gällande mot ny ägare krävs:
1. Att rättigheten är inskriven i fastighetsregistret, eller
2. Grundar sig på en skriftlig handling som är tillgänglig, eller
3. Avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som hyreshusenhet, om hyresgästen har tillträtt lägenheten, eller
4. Redan utgör sådan rättighet som skall bestå oavsett fastighetens försäljning
Ovan angivna förutsättningar framgår av 12 kap. 25 § 3 p. utsökningsbalken.
I ditt fall
Det framgår av din fråga att ni har ett kontrakt på hyresavtalet, och då antar jag att du menar att ditt hyresavtal framgår av en skriftlig handling. I så fall kommer din rättighet framgå av sakägarförteckingen. I en sakägarförteckning hamnar olika rättigheter i ordning, efter dess ålder och främst huruvida rättigheten är inskriven i fastighetsregistret eller inte. Din position förbättras avsevärt om ditt hyresavtal är inskrivet i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Detta görs genom en skriftlig ansökan till Lantmäteriet.
Slutsats
Mitt svar grundas på allmänna utgångspunkter eftersom det saknas tillräcklig information för att bedöma din situation särskilt. Sammanfattningsvis har du möjlighet att göra gällande din rätt mot ny ägare efter den exekutiva auktionen, om hyresrätten upptas i sakägarförteckningen. Blir ditt hyresavtal gällande får du kvarstå som hyresgäst och hyresavtalet fortsätter att löpa.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Med vänliga hälsningar,
