Vad händer vid tvångsförsäljning av samägd egendom?

2018-09-27 i Samägandeavtal
FRÅGA
Hej min man och jag köpte en gård tillsammans med våran dotter och hennes sambo.Vi äger 25% var.Nu har våran dotter och hennes sambo separerat. Våran dotter har betalningsanmärkningar och kan inte ta över hans del av lånet på gården och banken låter inte heller min man och jag att ta överlånet då banken anser att vi har tillräckligt med lån för egen del.Nu har våran dotters sambo hotat med att gå till tingsrätten så att vi måste sälja gården.Han tycker också att han har rätt att tala om för oss vilka som får vara på gården samt att våran dotter inte får använda gården till kursverksamhet som hon hela tiden har gjort.Har han rätt att bestämma sånt och vad händer om han går till Tingsrätten?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Då ni äger en fastighet tillsammans med andra handlar det om ett samägande till vilket samäganderättslagen (SamägL) är tillämplig. Samäganderättslagen är dispositiv vilket innebär att det går att avtala om att lagen inte ska användas. Min utgångspunkt är att ni inte avtalat samäganderättslagen och att den är tillämplig i sin helhet.

Delägaren tycker att han har rätt att tala om för oss vilka som får vara på gården och att vår dotter inte får använda den till kursverksamhet

Enligt samäganderättslagen krävs samtliga delägares samtycke för förfogande över den gemensamt ägda fastigheten i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i dess förvaltning (2 § SamägL). Med att förfoga menas främst varje rättslig disposition, inklusive försäljning, uthyrning, pantsättning eller i övrigt handlingar som innebär att äganderätten upphör eller begränsas. Med förvaltning menas faktiska åtgärder för egendomens vård och bevarande samt för utnyttjande i vinstsyfte.

Med stöd av samäganderättslagen är det möjligt att delägaren kan sätta sig emot att er dotter använder fastigheten som kursgård då det kan ingå i sådan förvaltning ni alla måste vara ense om. Däremot kan han inte sätta sig emot att ni tar in besökare till fastigheten. Det finns inget i samäganderättslagen som reglerar rätten att bestämma vem som besöker och därmed torde det vara acceptabelt att bjuda in skötsamma gäster till fastigheten.

Han har även hotat med att gå till tingsrätten så vi måste sälja gården. Vad händer om han gör det?

En delägare kan kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Ni andra delägare kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.

Om han begär tvångsförsäljning, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för någon av er. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning.

När rätten beslutar om att fastigheten på delägares begäran ska säljas på offentlig auktion kommer en god man att utses. Vederbörandes uppgift är att ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). De kostnader som uppkommer för god man, auktionskostnader m.m. ska ni som delägare dela på utifrån er lott i fastigheten (15 § SamägL). I fallet innebär det att om ni äger en fjärdedel var så delar ni på kostnaderna med lika mycket.

Under auktionen kan vem som helst lägga bud på fastigheten. Vill ni köpa ut honom och behålla fastigheten kan ni lägga bud under auktionen. Men det innebär även att andra intressenter får möjlighet att lägga bud för att köpa fastigheten. Om ni alla delägare är närvarande under auktionen och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte överens gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).

Mitt råd till dig när det gäller försäljningen är att i första hand försöka enas om en summa ni kan köpa ut honom för. Även om ni inte får ta så stora lån som krävs kanske ni kan enas om en uppgörelse med delägaren och en avbetalningsplan som gör det möjligt. Är inte det möjligt är i princip er enda förhoppning att det vid beslut om tvångsförsäljning är få intresserade och att ni därmed kan köpa ut honom så pass billigt att ni har råd att finansiera det.

Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!

Vänligen,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll