Vad händer när en hyresvärd misstänker att en lägenhet olovligen hyrs ut i andra hand?
Min hyresvärd har fått en anmälan om att jag hyr ut i andra hand utan tillstånd. Jag har ett inneboendekontrakt som löper tillsvidare med tre månaders ömsesidig uppsägning. Lägenheten är på ca 100 kvm och uthyrd del är ca 75 kvm. Jag är skriven i lägenheten, men äger också en villa, Hyresvärden antar att jag bor i villan, trots att mina två vuxna barn och inte jag är skrivna där. Vilka möjligheter har jag att hävda att jag endast har inneboende och inte vill säåga upp mitt 1sta hands kontrakt. Om hyresvärden ändå är påstridig hur lång tid kan ev. rättsprocess ta innan jag måste flytta och vilka instanser finns? Vilka beviskrav har hyresvärden för att få en uppsägning att bli giltig? Har jag rätt att få del av hyresvärdens bevisning om otillåten uthyrning?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Frågor kring hyresrätter, inneboende och uthyrning av hyresrätter i andra hand regleras främst i 12 kap. jordabalken (JB). Mitt svar kommer ta utgångspunkt ur jordabalken samt rättspraxis på området.
Vilka möjligheter har jag att hävda att jag enbart har inneboende och inte hyr ut olovligen i andra hand?
Att inrymma utomstående personer i en hyresrätt, alltså att ha inneboende, kräver inte tillstånd från hyresvärden. Att ha inneboende personer ska dock inte medföra men för hyresvärden (12 kap. 41 § JB). En hyresgäst får däremot inte hyra ut hyresrätten i andra hand utan hyresvärdens samtycke. För att det ska vara fråga om inneboende och inte andrahandsuthyrning krävs att den/de inneboende inte självständigt brukar hyresrätten (12 kap. 39 § JB).
Vad som avses med självständigt brukande har preciserats i rättspraxis. I ett fall från högsta domstolen fastslogs att det avgörande i bedömningen av om en lägenhet hyrs ut i andra hand är om andrahandshyresgästen har rätt att självständigt använda lägenheten och att det inte spelar någon roll om ett rum har undantagits från uthyrningen och t.ex. varit låst (NJA 2001 s. 241 I). För att någon ska räknas som inneboende krävs alltså att den inneboendes användning av lägenheten är inskränkt. I ett annat avgörande från högsta domstolen fann domstolen att det rörde sig om inneboende. Då hyresgästen övernattade i lägenheten någon gång i månaden samt hämtade sin post under veckorna och att dessa besök ibland inträffade när den inneboende inte var hemma gjorde att högsta domstolen fann att den inneboende inte självständigt brukade hyresrätten och att det därför inte utgjorde en olovlig andrahandsuthyrning (NJA 2001 s. 241 II)
Jag återkommer till vad du kan åberopa för bevisning i ditt specifika fall längre ner i svaret.
Hur lång tid kan en rättsprocess ta och vilka instanser finns vid hyrestvister?
Om hyresvärden misstänker att du olovligen hyr ut i andrahand måste denne kontakta dig vilket jag tolkar det som att din hyresvärd har gjort. Du har då chansen att antingen vidta rättelse eller att ansöka om tillstånd om andrahandsuthyrning hos hyresnämnden. Rättelsen ska ske utan dröjsmål (12 kap. 42 § 3 p. JB). I rättspraxis har sex veckor ansetts vara för lång tid medan nio dagar har ansetts vara för kort tid för att uppsägning skulle vara motiverad.
Du bestrider ju dock att du hyr ut i andrahand och menar att du enbart har inneboende. Jag råder dig därför att meddela din hyresvärd detta och förklara att du inte har hyrt ut lägenheten i andra hand. Om hyresvärden ändå menar att du hyr ut olovligen i andra hand och därför vill förverka hyresrätten och du motsätter dig detta får hyresvärden ansöka om prövning i hyresnämnden (12 kap. 46 och 49 § JB).
Hur lång tid en rättsprocess tar är väldigt individuellt från fall till fall. Jag kan dessvärre inte ge dig något exakt svar angående längden på rättsprocessen men hyresnämnden ska handlägga ärendet skyndsamt (26 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder).
Om hyresnämnden finner att du olovligt hyr ut hyresrätten i andra hand och att hyresvärden därför har rätt att förverka din hyresrätt kan du överklaga beslutet till Svea hovrätt (12 kap. 70 och 71 § JB). Svea hovrätt är sista instans i hyrestvister. Du kan alltså inte överklaga hovrättens beslut.
Vilka beviskrav har hyresvärden för att bevisa att en uppsägning av ett hyreskontrakt är giltig?
Beviskravet i tvistemål är att det ska vara styrkt. Styrkt är ett relativt högt beviskrav. Det ligger på parterna att skaffa fram bevisning (35 kap. 6 § rättegångsbalken (RB)). Tvistemålsprocesserna i Sverige bygger på principen om fri bevisföring vilket innebär att parterna i princip styr vilken bevisning som läggs fram. Hyresnämnden alternativt domstolen prövar sedan bevisningen som lagts fram för att se om den stödjer påståendet om andrahandsuthyrning till den grad att det kan anses styrkt.
Vid påstående om olovlig andrahandsuthyrning ligger bevisbördan på hyresvärden. Det är alltså upp till hyresvärden att bevisa att du olovligt hyr ut lägenheten. Om hyresvärdens bevisning når upp till beviskravet måste du anföra motbevisning.
Mina förslag på vad du kan anföra för bevisning för att bevisa att du enbart har inneboende och att dessa inte självständigt brukar lägenheten skulle kunna vara folkbokföring på hyresrättens adress, att din post skickas dit, parkeringsavgifter i anslutning till hyresfastigheten, fotografier på när du är i lägenheten, nycklar till lägenheten och att du har tillhörigheter där. Du kan även förslagsvis anföra muntlig bevisning i form av vittnen till stöd för att de inneboende inte självständigt använder lägenheten.
Har jag rätt att få del av hyresvärdens bevisning om otillåten uthyrning?
Svaret på denna fråga beror på var i rättsprocessen du befinner dig. Innan hyresvärden har skickat in stämningsansökan måste denne inte berätta vilka bevis denne tänker åberopa. I stämningsansökan ska dock bevismedel anges så när denna skickas till dig kommer du får se vilken bevisning hyresvärden kommer lägga fram (42 kap. 2 § RB).
Under förberedelsen ska parterna ange ytterligare omständigheter som de vill föra fram och yttra sig över vad motparten har anfört. T.ex. om man erkänner eller förnekar det som motparten menar har hänt. Om hyresvärden inte redan i stämningsansökan närmare preciserat vad som ska styrkas med varje bevis ska det göras under förberedelsen. Skriftlig bevisning ska framläggas och parterna är skyldiga att uppge vilken annan skriftlig bevisning som man innehar om motparten begär det. Under förberedelsestadiet ska rätten eller hyresnämnden verka för att reda ut vad som är tvistigt och att parterna redan på förberedelsestadiet anger vad de vill åberopa i målet. På så sätt får du möjligheten att förbereda dig väl, bemöta hyresvärdens argument och bevisning samt eventuellt nå en samförståndslösning, innan en huvudförhandling.
När måste jag flytta om hyresvärden vinner framgång med påståendet om att jag hyr ut min hyresrätt olovligt?
I regel ska en hyresrätt sägas upp enligt hyreskontraktet för att hyresrätten ska upphöra. Om en hyrestagare hyr ut en hyresrätt i andrahand i strid mot förbudet är hyresrätten förverkad och hyresvärden kan säga upp avtalet omedelbart efter att rättelse av hyresgästen inte har skett (12:42 3 p. JB). Om rättelse hinner ske innan hyresvärden har sagt upp avtalet kan inte hyresgästen skiljas från lägenheten (12 kap. 43 § JB).
Observera att hyresvärden har inte något avtal med din inneboende därför behöver hyresvärden inte ta ansvar för eller beakta att du bryter kontraktet mot din inneboende. Hur du och din inneboende löser kontraktsbrottet blir en sak mellan er två och inte hyresvärden.
Hoppas du fick svar på dina frågor!
Vänliga hälsningar,
Liv Nyström
