Vad händer med vår hyresrätt om fastighetens nye ägare vill bo där istället?
Hej vi hyr ett hus på ett område med 12st hus där dem andra husen ingår i en stugby med uthyrning kopplad till en camping för fiske och jakt. Företaget som driver detta är ett AB. I förra veckan plingar det på dörren och där står ägaren med en mäklare som ville in och titta på vårat hus. Vad gäller här om det skulle bli försäljning och den nya ägaren skulle säga att dem vill bo just i detta hus? Vi har 5st barn i åldrar 2 4 6 7 och 13. Vad har vi för rättigheter?
Lawline svarar
Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Utgångspunkten är att hyresrätter och liknande bryts när fastigheten byter ägare, men det finns flera undantag som ofta föreligger varför ni inte lär behöva oroa er: er nyttjanderätt lär gälla mot den nya ägaren enligt ert hyresavtal med den nuvarande ägaren, och ni fortsätter i så fall ha besittningsskydd. Jag redogör nedan för de olika undantagen, så kan ni se vilket/vilka som är relevant för er. Den nye ägaren blir alltså i så fall bunden av hyresavtalet som ny hyresvärd, och kan inte bryta mot det även om denne själv vill flytta in i huset. Bestämmelserna som reglerar detta (7 kap. 11-14 § jordabalken) är tvingande till hyresgästens förmån (15 §), och kan alltså inte kringgås av fastighetsägaren, varken säljaren eller köparen.
Hyresrätten kan fortsätta gälla på grund av förbehåll
Ägaren av fastigheten ska inför försäljning göra förbehåll i köpekontraktet om att nyttjanderätt i form av hyresrätt är upplåten i fastigheten (11 §). Rättigheten gäller mot den nye köparen om förbehåll på detta sätt sker, men även annars i undantagsfall om vissa omständigheter är uppfyllda såsom anteckning på säljarens skriftliga exemplar av avtalet och förbehåll därför ska anses ha skett (12 §).
Hyresrätten kan gälla även utan förbehåll
Rättigheten att hyra ska gälla mot den nye ägaren även utan förbehåll, om rättigheten före försäljningen skrivits in i fastighetsregistret eller om den nye ägaren före köpet på annat vis kommit att känna till eller bort ha känt till att det upplåtits en nyttjanderätt i fastigheten (14 §), eller om det rör sig om hyresrätt som grundar sig på ett skriftligt avtal och tillträde dessutom skett före överlåtelsen av fastigheten (13 §). Hyresavtal kan ingås muntligen, men det är vanligt att de upprättas skriftligen ändå (12 kap. 2 §) (även om det skulle krångla med att exempelvis få till ett förbehåll skyddas ni alltså av denna regel, om ert hyresavtal ingicks skriftligen).
Om nyttjanderätten inte gäller mot ny ägare kan ni ha rätt till ersättning
Om ägaren trots sin skyldighet inte gör förbehåll om nyttjanderätten före försäljning av fastigheten och detta medför att nyttjanderätten inte kan göras gällande mot den nye ägaren efter köpet (dvs om inget av dessa undantag skulle föreligga) blir säljaren ersättningsskyldig gentemot hyresgästen (18 §, som också är tvingande till hyresgästens förmån, enligt 21 §). Det finns dock som sagt flera sätt för hyresrätten att bli gällande mot den den nye ägaren, så det är osannolikt att inget av dessa skulle föreligga och skydda hyresrätten.
Sammanfattning
Nyttjanderätten i form av er hyresrätt kan på flera sätt följa med fastigheten vid en försäljning och gälla mot den nye ägaren. Om ert hyresavtal ingicks skriftligen har ni redan detta skydd. I annat fall rekommenderar jag att se till att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret om det tillåts enligt hyresavtalet, eller åtminstone prata med ägaren för att i den mån det är möjligt garantera att denne gör förbehåll i köpekontraktet.
Med vänlig hälsning,
