Vad händer med sambos kontantinsats i hus vid bodelning?
Min dotters sambo köpte först en bostadsrätt där han gick in med kontantinsatsen och de skrev även följande samboavtal:
"Härmed avtalar vi att reglerna om bodelning i lagen om sambors gemensamma hem inte skall gälla vårt samboförhållande. Det innebär att vid en eventuell delning så behåller var och en det den har betalt eller fått."
Denna bostadsrätt såldes sedan med vinst och en del av denna vinst gick till kontantinsats till ett gemensamt hus som de äger 50% vardera och även delar lånen till 50%.
Nu vill hennes sambo bo kvar vid bodelning och köpa huset.
Huset är nu värderat av mäklare. Hennes sambo vill tillgodoräkna sig hela kontantinsatsen vid bodelningen. Hon har fått info att om det skall gälla måste det finnas en revers när man går in med olika kontantinsats vid det gemensamma husköpet.
Hur gör vi med hennes sambos kontantinsats?
Lawline svarar
Hej och tack för att du valt att ställa en fråga till Lawline!
Jag kommer att besvara din fråga utifrån att din dotter inte vill bo kvar i huset.
Vilken effekt har samboavtalet?
I din dotters fall rör det sig om hus, vilket inte kommer att ingå i bodelningen eller behandlas som om det hade varit samboegendom. Det här beror på att din dotter och hennes sambo har skrivit ett samboavtal, vilket är helt giltigt och gäller deras hus eftersom huset varken är en bostadsrätt, eller ett hyreshus. Sambolagens bodelningsregler är alltså inte tillämpliga på din dotters och hennes sambos hus.
Enligt vilka regler fördelas huset eftersom sambolagens bodelningsregler ej är tillämpliga?
Sambolagens regler kommer som ovan nämnt inte att tillämpas, vilket leder till att det är avtalet som avgör hur huset ska fördelas – det är alltså avtalsrättsliga regler som tillämpas i det här fallet. Syftet med sambolagen är skydda den svagare parten i samboförhållande, på grund detta så finns det en möjlighet för sambor att jämka avtalet eller få det helt och hålet ogiltigförklarat genom jämkning (9 §, 3 stycket, SamboL). Jämkning sker med restriktivitet, vilket betyder att det är ovanligt att rätten dömer att ett samboavtal ska jämkas. Det är bra att veta att möjligheten finns, dock verkar det inte utifrån frågan som att jämkning skulle vara aktuellt, därav kommer jag inte att utreda det vidare här.
Viktigt att ha i åtanke är att specialregler måste tas hänsyn till när det rör sig om ett hus, fast egendom, vilket kommer nedan.
Hur en revers fungerar
En revers betyder samma sak som ett skuldebrev, det är alltså ett avtal mellan två eller fler parter som reglerar en skuld. I det här fallet skulle reversen gälla din dotter och hennes sambo angående sambons skuld till din dotter för hennes del i huset. Parterna i avtalet kallas borgenär och gäldenär. Borgenären är den personen som lånar ut pengar, i det här fallet din dotter, och gäldenären är den som är skyldig att betala tillbaka skulden, i det här fallet din dotters sambo.
Reverser kan förkomma som enkla eller löpande. Skillnaden är att en enkel revers är ställd till en specifik borgenär (i det här fallet din dotter), medan en löpande revers är ställd till en specifik person med ett tillägg om att det kan överlåtas. Både enkel och löpande revers kan överlåtas, men en löpande revers är lättare att sälja och ger ett tydligare juridiskt skydd för borgenären.
När ni ska upprätta en revers behöver ni tänka på att den ska innehålla:
(1) en förpliktelse att prestera utan motkrav (din dotter lånar ut pengar),
(2) utfästelsen om skulden får inte behandla något annat, på reversen ska det endast vara skulden som behandlas,
(3) handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av utställaren (din dotter), eller annan behörig person,
(4) det måste vara krav på en penningfordran, alltså en skuld i pengar. Det här står i motiven till Lag (1936:81) om skuldebrev, SKbrL, SOU 1935:14.
Utöver dessa krav bör ni ta med i reversen:
(1) Datum för när betalning ska ske
(2) Krav om ränta, vilket vanligtvis görs enligt räntelagen
Det kommer att vara din dotters sambo som har bevisbördan för ett påstående om att reversen inte skulle vara giltig, eller att den har preskriberats. De två senare punkterna är inte krav, men en stark rekommendation eftersom det underlättar om det skulle bli en tvist om betalningen.
Hur din dotters sambo får tillgodoräkna sig kontantinsatsen genom revers
Eftersom din dotters sambo vill ta över huset behöver han ersätta din dotter med hennes del i huset, det kommer då att uppstå en skuld. Vad din dotters sambo rimligtvis menar med att han vill tillgodoräkna sig sin kontantinsats är att han vill dra av summan av sin kontantinsats i skulden som kommer att uppkomma till din dotter.
Mäklaren har värderat huset, i det här fallet är det marknadsvärdet som ska läggas till grund för hur mycket som din dotter och hennes sambo ska få var vid bodelningen. Viktigt vid ett faställande av värdet är att alla skatteaspekter och uppskov tas med i ett uträknande, vilket mäklaren med all sannolikhet kan hjälpa till med. Eftersom jag inte här har några siffror kan jag inte ge er ett mer exakt svar än så.
Hur du kan gå vidare med din fråga
För att gå vidare med din fråga behöver ni alltså upprätta en revers mellan din dotter och hennes sambo för att säkerställa att skulden som kommer att uppkomma när han tar över fastigheten blir kompenserad. Det går även bra att hon får annan egendom som betalning om det finns att tillgå mellan parterna.
Lawline kan hjälpa er med vidare rådgivning i det här målet med att upprätta en revers så att den blir lagligt gällande och ger din dotter så stor juridisk säkerhet som möjligt. Är du intresserad av detta kan du kontakta mig på ophelia.wigstrom@lawline.se så återkommer jag med prisuppgift och hur vi fortsatt kan hjälpa dig i det här målet.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
