Vad händer med hyresrätt i fastighet när den säljs exekutivt?
Hej jag undrar om jag har en hyresgäst i min gäst stuga och kronofogden vill sälja på grund av mina kreditskulder....vad händer med hyresgästen ???
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När kronofogden (KFM) utmäter en fastighet så sker det oftast genom exekutiv försäljning. Utmätning regleras i Utsökningsbalken (UB). Jag ska försöka ge en överblick.
Exekutiv försäljning: Sakägarförteckning
När en fastighet ska säljas på exekutiv försäljning, alltså till följd utav att KFM har utmätt egendomen på grund av betalningsskyldighet, så upprättas en sakägarförteckning. Sakägarförteckningen uppger vad som ”belastar” fastigheten, alltså vissa rättigheter som andra människor har i fastigheten, till exempel en hyresgäst som har en hyresrätt i fastigheten. Du som ägare har en skyldighet att uppge sådant som belastar fastigheten (12 kap 4 § UB). Det är inte alla rättigheter som tas upp i en sakagärförteckningen och de anges i en viss inbördes ordning (alltså en rätt kan ha företräde framför en annan). Eftersom att din fråga rör just hyresrätt så kommer jag att fokusera på det och utgår i mitt svar från att det är den enda rättigheten som belastar fastigheten.
Kort om inskrivning av rättighet
En nyttjanderätt i fastigheten kan vara inskriven, det betyder att den har tagits upp i fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Detta görs genom en skriftlig ansökan till Lantmäteriet.
Vad som tas upp i sakägarförteckningen och dess betydelse
I sakägarförteckningen tas endast upp de nyttjanderätter (hyresrätt är en nyttjanderätt) som är inskrivna eller som grundar sig på en skriftlig handling som är tillgänglig (skriftligt hyresavtal), eller om det avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet som är taxerad som hyreshusenhet om hyresgästen tillträtt lägenheten. En rättighet som tas upp i sakägarförteckningen ska gälla mot den nya ägaren som fastigheten säljs till, såvida ej utropning har gjorts utan rättigheten. Hyresrätten fortsätter att gälla mot den nya ägaren på samma sätt som den mot den gamla.
Till saken hör också att vissa rättigheter i sakägarförteckningen alltid gäller mot den nya köparen. En sådan rättighet är t.ex. rättigheter som befinner sig inom ”skyddsbeloppet”. Kort sagt är skyddsbeloppet det sammanlagda beloppet av de fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen. Exekutionsfordringen är fordran hos den borgenär som begärt dig i konkurs. Du kan läsa mer om skyddsbeloppet här: http://lawline.se/answers/16166?q=skyddsbelopp
Sammanfattning
Har hyresrätten intecknats så kommer den tas upp i sakägarförteckningen. Detsamma gäller om den inte intecknats men det finns ett tillgängligt skriftligt hyresavtal som den grundas på. Tas rättigheten upp i sakägarförteckningen så ska den i första hand överlåtas tillsammans med fastigheten och bli gällande mot den nya ägaren. Om det sker så får alltså hyresgästen sitta kvar på fastigheten och hyresavtalet fortsätter att löpa fast med ny hyresvärd. Beroende på fastighetens värde och möjligheterna till fullgod ersättning så kan dock försäljning ske exklusive nyttjanderätten och isåfall upphör hyresförhållandet. Befinner sig hyresrätten ”inom skyddsbeloppet” så kommer den dock alltid ”följa med” fastigheten och bli gällande mot ny ägare. Om hyresrätten inte är inskriven och endast grundar sig på ett muntligt avtal så kommer den inte tas med i sakägarförteckningen och således inte gälla mot den nya ägaren.
Hoppas du fick svar på din fråga, om inte så är du varmt välkommen att komma in med en ny till oss.
Vänligen,
