Vad händer med en hyresrätt vid en bodelning mellan sambor?
Hej! Min sambo som jag bott med i 3 olika lägenheter vill nu göra slut och kasta ut mig direkt. Hennes far står på hyreskontraktet.
Jag läste något om att jag kan räknas som hyresgäst ändå enligt jordabalken samt ha 3mån uppsägning enligt kap 12, paragraf 4. vart i Jordabalken regleras det om jag räknas som hyresgäst eller inte? Jag har bott med henne i denna lägenhet sen Augusti 2020.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB) och sambolagen (SamboL).
Den hyresrättsliga regleringen, vad gäller?
Såvitt jag förstår hyr du och din sambo en bostadslägenhet i andra hand. Förstahandskontraktet sitter hennes pappa på. Du och din sambo torde därför vara att betrakta som andrahandshyresgäster. Huruvida ert hyresavtal har manifesterats i skrift är för mig ovisst. Men den här typen av avtal kan ingås formlöst och utifrån din ärendebeskrivning tolkar jag det som att ni båda formellt hyr av din sambos pappa. Och ja, det stämmer. I 12 kap. 4 § 1 st. 1 p. JB anges att hyresavtal som gäller för obestämd tid, dvs. tillsvidare, kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp för att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Skulle det röra sig om ett tidsbegränsat hyresavtal varierar uppsägningstiden mellan två veckor till tre månader beroende på hyrestidens längd, 12 kap. 4 § 2 st. 1-3 p. JB. Problemet är bara att här handlar det inte om någon uppsägning. Kärnfrågan i ditt ärende avser ju en förestående separation varför sambolagens regler blir tillämpliga.
Separation inom ett samboförhållande, vad gäller?
Ett samboförhållande upphör bl.a. när samborna flyttar isär, 2 § 1 st. 2 p. SamboL. När ett samboförhållande upphör av annat skäl än att samborna ingår äktenskap med varandra ska en bodelning göras om någon av samborna begär det. Det innebär att samboegendomen ska fördelas mellan dem och att bodelningen ska göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag då samboförhållandet upphörde, 8 § 1 st. SamboL. Med samboegendom avses sambornas gemensamma bostad och bohag, men endast under förutsättning att egendomen har förvärvats för gemensamt bruk, 3 § SamboL. Med bohag menas för övrigt saker som soffa, bord, köksgeråd och annat dylikt, vilket innebär att bilar, båtar, kontanter, värdepapper, konst m.m. inte kommer att bli föremål för någon bodelning. Det ska dock noteras att sambor får avtala om att bodelning inte ska ske eller att viss egendom inte ska ingå i bodelningen. Genom ett nytt avtal får de även ändra på vad som tidigare har överenskommits. Avtalet ska vara skriftligt och undertecknas av båda parter, 9 § SamboL. Om formkraven inte är uppfyllda blir överenskommelsen ogiltig.
Vad händer med lägenheten?
När det sedan gäller andrahandshyreskontraktet kan följande anföras. Om andrahandsbostaden införskaffats för gemensamt bruk, dvs. för att ni båda skulle bo där, utgör bostaden samboegendom, vilket innebär att den ska ingå i bodelningen (för det fall någon av er påkallar en bodelning). Och som sambor har ni egentligen lika rätt till den gemensamma bostaden. Genom bodelningen kommer en utav er att få bostaden i avräkning på sin lott eller, om värdet är ringa, utan avräkning, 16 § SamboL. Märk väl att hyresrätter inte anses ha något förmögenhetsvärde för hyresgästen utan endast ett bruksvärde varför någon avräkning inte torde äga rum. Vidare ska den som har bäst behov av bostaden få denna på sin lott. Vid den här bedömningen tas hänsyn bl.a. till sambornas ålder, inkomst, hälsa, arbetsplatsens geografiska placering och sambornas möjlighet att kunna lösa bostad på annat håll. Förekomsten av barn och frågor kring vårdnad, boende, umgänge kan naturligtvis också få betydelse vid behovsprövningen. Slutligen ska tilläggas att en lägenhet i grunden inte får överlåtas utan hyresvärdens samtycke, 12 kap. 32 § 1 st. JB. Undantag från huvudregeln görs emellertid vid bodelning, 12 kap. 33 § 2 st. JB.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis och som svar på din fråga kan sägas att du förmodligen är ett betrakta som andrahandshyresgäst. Om det endast är din sambo som formellt hyr av hennes pappa kan bedömningen möjligen bli en annan. Men oavsett vilket är detta enligt min mening oväsentligt eftersom det är fråga om en separation och då ska sambolagens regler tillämpas.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
