Vad händer med befintlig hyresrätt när man säljer en fastighet?
Jag äger en fastighet som jag hyr ut, nu har hyresgästen sagt upp sig från 15 september, tre månaders uppsägningstid. Ägaren till grannfastigheten är intresserad av att köpa mitt hus, vad gäller angående hyran fram till 15 december? Kan den ev köparen överta kontraktet eller kan hyresgästen slippa betalning?
Lawline svarar
Hej!
Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår att du äger en fastighet som t.o.m. den 15 december är belastad med en hyresrätt eftersom den befintliga hyresgästen har sagt upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid f.o.m. den 15 september. Nu undrar du vad som händer med hyresrätten om du säljer fastigheten innan hyresperioden är över. För att svara på din fråga går jag först igenom förutsättningarna för en hyresrätts bestånd vid ägarbyte av en fastighet, för att sedan göra en bedömning av din situation. Din fråga är fastighetsrättslig och behandlas i Jordabalken (JB).
Förutsättningarna för att en hyresrätt ska bestå vid ägarbyte av en fastighet
Som utgångspunkt gäller enligt 7 kap. 14 § JB att en hyresrätt som är inskriven i fastighetsregistret ska gälla gentemot den som förvärvar fastigheten. Då tar förvärvaren över hyreskontraktet och hyresgästen ska då betala hyran till denne istället.
Om en hyresrätt inte är inskriven i fastighetsregistret, gäller hyresrätten ändå mot en nya ägaren om överlåtaren enligt 7 kap. 11 § vid överlåtelsen gör förbehåll om att en icke-inskriven hyresrätt belastar fastigheten. Ett sådant förbehåll är överlåtaren pliktig att göra. Även om överlåtaren inte gör förbehåll om hyresrätten, gäller hyresrätten enligt 7 kap. 13 § JB ändå gentemot förvärvaren om hyresrätten finns genom skriftligt avtal och hyresgästen hade tillträde till fastigheten innan fastighetsöverlåtelsen gick igenom. Som sista utväg gäller också att en icke-inskriven hyresrätten enligt 7 kap. 14 § JB gäller mot förvärvaren om denne vid överlåtelsen av vilken anledning som helst visste om eller borde ha vetat om att en hyresrätt belastade fastigheten.
Bedömning av din situation: Grannen borde åtminstone veta om att hyresrätten finns
I ditt fall beskriver du att det är ägaren till grannfastigheten som är intresserad av att köpa din fastighet. Som jag ovan har redogjorts för, skulle hyresrätten, för det fallet att grannen köper fastigheten, gälla mot grannen om hyresrätten är inskriven.
Även om hyresrätten inte är inskriven eller om du inte gör förbehåll om hyresrättens existens vid försäljningen, är min bedömning att hyresgästens nog ändå har rätt att fortsätta hyra fastigheten till och med hyresperiodens slut. Detta eftersom, för det fallet att det finns ett skriftligt hyresavtal mellan dig och hyresgästen, hyresgästen redan bor i fastigheten och en fastighetsöverlåtelse inte har skett än. Även om skriftligt hyresavtal saknas, bedömer jag att grannen åtminstone borde ha haft vetskap om att det finns en hyresrätt som belastar fastigheten, eftersom grannen i sin vardag genom observationer eller interaktioner kan antas ha haft anledningar att tro att någon annan än du eller tillhörande familj stadigvarande vistas på fastigheten. Om grannen borde ha haft vetskap om hyresrätten eller till och med känner till den eftersom du eller någon annan har berättat det, består hyresrätten även av den anledningen.
Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
Med vänlig hälsning,
